프랑스 보증금 돌려받기: 에타 데 리유와 퇴거 절차

프랑스에서는 퇴거 점검 결과가 입주 점검과 일치하면 열쇠를 반납한 날부터 최대 1개월, 일치하지 않으면 최대 2개월 안에 집주인이 보증금(dépôt de garantie)을 돌려줘야 합니다. 얼마를 공제할 수 있는지는 입주할 때와 나갈 때 각각 서명하는 주택 상태 점검서, 에타 데 리유(état des lieux)로 정해집니다. 이 글에서는 두 번의 점검, 임차인이 맡는 수리, 퇴거 통보 기간, 보증금 공제 규칙, 보증금을 받지 못했을 때의 절차를 차례로 설명합니다.

1. 입주 점검(état des lieux d’entrée)이란

입주 점검서는 열쇠를 받는 날 임차인과 집주인(또는 집주인이 위임한 부동산)이 함께 작성하는 서면 문서로, 집과 설비의 상태를 기록합니다. 종이나 전자 문서로 만들 수 있고 양쪽이 한 부씩 받습니다. 프랑스 정부의 입주 점검 공식 안내에 따르면 다음 내용이 반드시 들어가야 합니다.

• 날짜, 주택 주소, 양쪽의 이름
• 개별 수도·에너지 계량기 수치(있는 경우)
• 건네받은 열쇠와 그 밖의 출입 수단
• 방마다 바닥, 벽, 천장, 설비, 가구의 구체적인 상태(의견과 사진 첨부 가능)
• 양쪽의 서명

2. 입주 당일 체크리스트

1. 낮에 방문하거나 조명을 모두 켜고(공식 안내는 충분한 조명을 요구합니다) 방마다 바닥과 벽, 천장을 살펴봅니다.
2. 긁힘, 얼룩, 금, 곰팡이는 하나하나 위치와 함께 적어 달라고 요청하고, 방 전체를 “상태 양호” 한마디로 적는 방식은 받아들이지 않습니다.
3. 수도꼭지, 온수, 변기 물내림, 조리 기구, 냉장고, 콘센트, 창문, 덧문, 잠금장치를 모두 작동해 봅니다.
4. 방 전체와 하자 부분을 사진으로 찍고, 날짜가 남도록 당일 집주인이나 부동산에 이메일로 보냅니다.
5. 계량기 수치를 직접 읽고 열쇠와 출입 카드의 개수를 센 뒤 점검서의 기록과 대조합니다.
6. 서명한 본인 몫의 점검서를 보관합니다.

점검서는 퇴거할 때 가장 중요한 증거이며, 서명한 뒤에도 보완할 수 있습니다. 임차인은 점검일로부터 달력상 10일 이내에 주택의 모든 항목에 대해 점검서 수정을 집주인에게 요청할 수 있고, 난방 설비는 난방 기간의 첫 달 동안 요청할 수 있습니다. 요청은 서면으로 남기는 편이 좋습니다. 집주인이 거부하면 도 조정위원회(commission départementale de conciliation)에 조정을 신청할 수 있습니다.

3. 점검 비용은 누가 내는가

임차인과 집주인이 직접 함께 점검하면 비용이 들지 않습니다. 부동산이 입주 점검을 맡으면 임차인 부담분은 부동산이 청구하는 비용의 절반을 넘을 수 없고, 주거 면적 1㎡당 세금 포함 3.03유로도 넘을 수 없습니다. 퇴거할 때에는 임차인이 부동산에 비용을 내지 않습니다. 한쪽이 참석이나 점검, 서명을 거부할 때에만 사법 집행관(commissaire de justice)이 나서며, 집행관은 적어도 7일 전에 등기우편으로 양쪽에 알리고 그 비용은 반씩 나눕니다.

4. 거주 중: 임차인이 맡는 수리

일상적인 관리와 작은 수리(réparations locatives)는 임대차 기간 내내 임차인의 몫입니다. 예를 들면 다음과 같습니다.

• 수도꼭지와 변기 물탱크의 패킹 교체
• 경첩에 기름칠하기, 자물쇠의 작은 부품 교체
• 보일러 연 1회 점검(계약서에 달리 정한 경우는 제외)
• 연기 감지기 관리와 교체(첫 감지기는 집주인이 설치)

노후는 임차인이 고칠 일이 아닙니다. 예를 들어 낡은 배관에서 물이 새면 집주인에게 알려야 하고(서면으로 남기는 편이 좋습니다), 수리는 집주인이 해야 합니다.

5. 퇴거 통보(préavis) 방법

가구 미포함 주택의 경우 임차인 퇴거 통보 공식 안내에 통보 기간이 1개월인 사유가 나와 있습니다. 주택이 주택난 지역(zone tendue)에 있는 경우, 사회주택을 배정받은 경우, RSA나 AAH를 받는 경우, 건강 상태 때문에 이사가 필요한 경우, 가정 내 폭력 피해, 첫 취업, 전근(근로자와 공무원에 한함), 실직(자진 퇴사는 제외), 같은 임대차 기간 중 실직한 뒤의 재취업입니다. zone tendue에 해당하면 통보서에 주택 주소와 1개월 통보 기간을 적용받는다는 점을 적어야 하고, 그 밖의 경우에는 사유를 적고 증빙을 첨부해야 합니다. 그렇게 하지 않으면 3개월이 적용됩니다. zone tendue 여부는 같은 페이지의 시뮬레이터로 확인합니다.

통보는 수령 확인이 되는 등기우편(전자 등기우편 LRE도 가능하지만 일반 이메일은 인정되지 않습니다), 사법 집행관을 통한 송달, 서명된 수령증을 받고 직접 전달하는 방법 중 하나로 합니다. 등기우편의 경우 기간은 보낸 날이 아니라 집주인이 실제로 우편을 받은 날부터 시작됩니다.

6. 퇴거 점검과 자연 노후

퇴거 점검은 열쇠를 돌려줄 때 입주 점검과 같은 형식으로 진행합니다. 미리 집을 청소하고 본인 몫의 작은 수리를 마친 뒤 방마다 사진을 다시 찍어 두십시오.

자연 노후(vétusté)로 생긴 차이는 보증금에서 공제할 수 없습니다. 프랑스 주택정보기관 ANIL은 시간이 지나 닳은 페인트와 바닥재를 노후의 예로, 불에 탄 카펫과 벽의 구멍을 임차인이 부담하는 훼손의 예로 듭니다. 퇴거 점검서가 없으면 임차인이 집을 양호한 상태로 돌려준 것으로 봅니다.

7. 보증금 반환 기한과 공제 항목

보증금은 가구 미포함 주택의 경우 관리비를 뺀 월세 1개월분, 가구 포함 주택의 경우 2개월분을 넘을 수 없습니다. 반환 기한은 열쇠를 직접 또는 등기우편으로 돌려준 날부터 계산하며, 이때 새 주소를 집주인에게 알려야 합니다. 보증금 공식 안내의 규칙은 다음과 같습니다.

공제에는 반드시 점검서, 사진, 견적서나 청구서 같은 증빙이 있어야 합니다. 임차인이 열쇠를 반납할 때 새 주소를 알리지 않아 반환이 늦어진 경우에는 10% 가산금이 적용되지 않습니다.

8. 보증금을 돌려받지 못했을 때

1. 수령 확인 등기우편으로 최고장(mise en demeure)을 보내 보증금 반환과 지연 가산금 지급을 요구합니다. 공식 페이지에 편지 양식이 있습니다.
2. 분쟁 금액이 5,000유로 미만이면 소송 전에 반드시 합의 절차를 거쳐야 합니다. 사법 조정인(conciliateur de justice, 무료), 도 조정위원회(무료), 민사 조정인(médiateur civil, 유료) 중에서 선택합니다.
3. 그다음 주택 소재지 법원의 보호소송 판사(juge des contentieux de la protection)에게 소를 제기합니다. 보증금을 돌려받았어야 하는 날부터 3년 안에 해야 합니다.

ViveFrance(비브프랑스)는 파리와 근교의 임대 주택을 소개하며, 웹사이트와 상담사가 한국어, 영어, 중국어, 프랑스어로 안내합니다. 온라인으로 집 보기를 예약할 때 입주 점검 절차를 한국어로 설명해 달라고 상담사에게 요청할 수 있습니다. 임대 매물 보기

자주 묻는 질문

입주 점검을 하지 않았다면 어떻게 됩니까?

집주인이 최고를 받고도 거부했다면, 계약이 끝날 때 집을 양호한 상태로 넘겼다는 점을 집주인이 입증해야 합니다. 임차인이 거부했거나 양쪽 모두 소홀히 했다면 임차인이 집을 양호한 상태로 받은 것으로 추정합니다.

바이 모빌리테에도 보증금이 있습니까?

없습니다. 바이 모빌리테(bail mobilité)에서는 집주인이 보증금을 요구할 수 없으며, 임차인의 퇴거 통보 기간은 1개월입니다.

통보 기간이 끝나기 전에 나가도 됩니까?

열쇠를 먼저 반납할 수는 있지만 월세와 관리비는 통보 기간이 끝날 때까지 내야 합니다. 집주인이 새 임차인과 계약하고 그 임차인이 그 전에 입주한 경우만 예외입니다.

2026년 10월 2일 업데이트

출처: Service-Public 공식 안내 입주 점검, 퇴거 점검, 보증금, 임차인의 퇴거 통보, 임차인 부담 수리, bail mobilité; ANIL 입주·퇴거 점검. 이 글은 정보 제공을 위한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 금액과 기한은 공식 사이트에서 다시 확인하십시오.