法国租房房东可以涨房租吗：IRL 年度调租和续约涨租的规则

法国房东可以涨房租，但只能走两条路：一是租约里写了调租条款时，每年按 IRL 指数做一次年度调租；二是续约时租金明显偏低，按法定程序提出涨租。能耗 F、G 级的房子两条路都受限。下面按 service-public 的规定逐条说明。

一、两种涨租，先分清楚

在法国租房，房东想涨租金，常见的是两种情况，规则完全不同：

除此之外，房东不能因为「市场涨了」「我想多收一点」在租约中途随意涨租。收到涨租通知时，先看它属于哪一种，再对照下面的条件检查。

二、年度调租：合同里要有调租条款

年度调租的前提是租约里有调租条款（clause de révision）。service-public 原话是：没有这条，租金就不能调整。所以签合同时值得找一找「révision du loyer」这一段，看看写没写、写的是哪个日期。合同里的条款怎么读，可以参考我们的 租房合同怎么看。

几条关键规则：

• 一年最多调一次，空房和带家具的房子都一样。

• 调租不是自动的，房东要通知租客，service-public 建议用挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）。

• 房东可以在调租日之后的一年内提出。

• 调租不能追溯，只从房东提出要求的那天起算。也就是说，房东忘了调，过后不能让你补交前几个月的差价。

最后一点对租客很实用：如果房东隔了几个月才来通知，新租金只从通知之日起生效，之前已经交的月份不用补。

三、IRL 是什么，怎么算

IRL（indice de référence des loyers，租金参考指数）由法国国家统计局 INSEE 每个季度公布，依据是过去 12 个月除烟草和房租以外的消费价格平均变化。service-public 的说法是：IRL 的年度变化决定了房东一年内最多能涨多少。

计算方法：

1. 找到合同里写的参考季度。合同没写的，用签约时 INSEE 已经公布的最新一季。

2. 新租金 = 现在的月租 × 今年同季度的 IRL ÷ 去年同季度的 IRL。

3. 结果四舍五入到小数点后两位。

截至 2026 年 10 月，最新公布的是 2026 年第三季度 IRL：法国本土为 148.06，比 2025 年第三季度（145.77）上涨 1.57%，INSEE 于 2026 年 10 月 15 日公布（见 ANIL 的 IRL 表）。上一季即 2026 年第二季度为 148.37，同比上涨 1.15%。第三季度数值比第二季度低并不影响计算，因为调租比较的是同一季度前后两年的数值。举例（仅为示例）：参考季度是第三季度、月租 1000 欧元，调租后最多为 1000 × 148.06 ÷ 145.77 ≈ 1015.71 欧元。指数每季更新，请以 service-public 的 IRL 页面 和 ANIL 为准，service-public 上还有「Calculer la révision du loyer」在线计算器。

四、能耗 F、G 级的房子不能涨

这是近几年变化最大的一条。根据 service-public，在法国本土，租约在 2022 年 8 月 24 日之后签订、续签或默示续期（tacitement reconduit），而房子的 DPE 能耗等级是 F 或 G 的，房东不能做年度调租。

续约涨租也一样：F、G 级房子即使租金偏低，续约时也不能以此为由涨租。这条禁令的起始日期，service-public 不同页面的写法不一致，以官网最新说明为准。

所以收到涨租通知时，先翻出合同附带的 DPE 报告看能耗等级。DPE 怎么看，可以参考 DPE 能耗等级说明。

五、续约时租金偏低，房东能不能涨

租约到期续约时，如果房东认为租金明显低于周边同类房子（loyer manifestement sous-évalué），可以提出涨租，但程序很严格：

• 至少在租约结束前 6 个月提出。

• 用挂号信、司法执达员（commissaire de justice）送达，或当面交付并签收。

• 通知里要写明新租金、作为依据的周边租金参考，并附上 1989 年法律第 17-2 条第 I 款全文，否则无效。

• 参考租金一般至少 3 个；在人口超过 100 万的大城市圈，至少 6 个。

• 涨幅要分摊：空房按新租约年限每年加三分之一或六分之一；带家具的房子涨幅超过 10% 的，按每年三分之一逐步加。

• 租客不回复，等于拒绝。

如果双方谈不拢，房东必须先找调解委员会，再上法院，而且要在租约到期前向法院提出。

六、巴黎等租金上限城市的特殊规则

巴黎、Est Ensemble 和 Plaine Commune（巴黎近郊的两个市镇联合体）、里昂、波尔多、里尔、蒙彼利埃等地实行租金上限（encadrement des loyers），截至 2026 年 10 月适用，是否延续以 service-public 为准。

在这些城市，续约时房东只有在基本租金低于「参考租金下限」（loyer de référence minoré）时，才能提出续约涨租。签约时，基本租金也不能超过当时生效的「参考租金上限」（loyer de référence majoré）。另外，租金上限同样适用于 bail mobilité。可以用 service-public 上的 租金上限说明页面 和官方模拟器核对自己的地址。

七、带家具和 bail mobilité

带家具的房子：年度调租规则和空房一样，要有调租条款、一年一次、按 IRL。续约时租金偏低，房东也可以按程序涨租，涨幅超过 10% 的要分三年逐步加。

Bail mobilité：service-public 明确写着，租期内租金不得调整，而且 bail mobilité 不能续签，所以既没有年度调租，也没有续约涨租。

八、觉得涨租不合规，怎么办

1. 先核对：合同有没有调租条款、参考季度对不对、算法对不对、房子是不是 F 或 G 级、通知时间有没有过期限。

2. 书面回复房东，说明理由，保留邮件和信件。

3. 找省级租赁调解委员会（commission départementale de conciliation，CDC）。它免费，可以用挂号信、打印表格或在线表格申请，由房子所在省的委员会处理，一般在申请后 2 个月内给出调解结果或意见。

4. 调解不成，可以再向法院（juge）起诉。

如果是房东续约涨租，房东要在租约到期前 4 个月内申请调解，这是上法院的前提。调解流程详见 service-public 的 CDC 页面。

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常见问题

房东去年忘了调租，今年能一次补两年吗

不能。调租不能追溯，只从房东提出要求之日起生效；而且一年最多调一次，房东要在调租日之后一年内提出，过期就错过了那一年。

合同里没写参考季度怎么办

按 service-public 的说法，合同没写的，用签约时 INSEE 已经公布的最新一季 IRL 作参考。

带家具的房子续约时，房东能随便涨租吗

不能随便涨。只有租金明显偏低时才能提出，要提前 6 个月书面通知并提供参考租金，涨幅超过 10% 的分三年逐步加；在巴黎还要满足租金上限的规定，F、G 级房子不能涨。

更新于 2026 年 10 月 16 日

资料来源：service-public F1311 调租、service-public F1312 续约涨租、service-public F1314 租金上限、service-public F13723 IRL、service-public F1216 CDC、ANIL IRL 表。本文仅供参考，不构成法律意见；金额和期限请以官方网站为准。