法国租房合同怎么看：必写内容、无效条款和2026新范本

法国租房合同（bail）必须是书面的，内容要符合官方的合同范本：写明双方身份、起租日和租期、房屋描述和居住面积、租金、杂费和押金，并附上房屋诊断文件、说明须知和房屋状况记录。合同里如果有强制自动扣款、禁止留宿他人、违约罚款这类条款，按规定视为没有写。2026 年 10 月 1 日起签订或续签的合同，适用新版合同范本。

下面按签字前看合同的顺序来讲。内容以 service-public（法国政府公共服务网站）和 ANIL（全国住房信息机构）在 2026 年 10 月的页面为准，针对的是作为主要住所（résidence principale）的租约。

一、先分清签的是哪一种合同

三种常见租约的租期不一样，拿到合同先确认是哪一种。

按 service-public 的租约内容页面（页面分「空房」和「带家具」两个选项卡），空房合同在房东因家庭或工作原因打算收回房子时，租期可以短于 3 年，但至少 1 年。带家具的 1 年期合同到期时，如果双方都没有通知解约，会自动续期；学生的 9 个月合同不能续，到期自动结束，双方都不必发解约通知。Bail mobilité 的规则见我们的 bail mobilité 说明。合租如果是所有人共签一份合同（colocation à bail unique），也用官方范本。

二、2026 年 10 月 1 日起的新合同范本

按 service-public 2026 年 9 月 23 日的公告，2026 年 7 月 6 日的第 2026-596 号法令（décret）修改了官方合同范本（contrat type）。新范本适用于 2026 年 10 月 1 日起签订或续签的空房租约、带家具租约和共签一份合同的合租；bail mobilité 和季节性短租不适用带家具范本。公告列了三处变化：

• 范本里加入解除条款（clause résolutoire）：租客不付房租、不付杂费或不交押金时，合同依法解除；但要在付款催告（commandement de payer）发出 6 周后仍无结果，才可能解除。公告同时说明，这项义务不是新的，2023 年 7 月 29 日起签订或续签的合同已经适用，这次是把它写进范本。

• 房屋受「只能作主要住所」的义务约束（obligation de résidence principale）时，合同里要写明。按 service-public 租约内容页面的说明，这项约束（页面称为 servitude de résidence principale）只涉及新建住房和由其他场所改建成的住房。

• 房东和租客的手机号可以写进合同，属于自愿填写。

如果是 10 月以后拿到的合同，可以对照 service-public 页面，看房东或中介用的是不是新范本。

三、合同里必须写明的内容

按 service-public 页面（核对日期为 2026 年 10 月 1 日），合同要一式多份，每个签约方一份，并写明下面这些内容：

• 双方身份：房东的姓名（或机构名称）和地址；有代理人时写明代理人；租客的姓名。手机号和邮箱是选填。

• 起租日（date de prise d’effet）和租期。

• 房屋信息：税务识别号（identifiant fiscal）、楼的用途、位置、房屋描述（独栋还是公寓、是否在共有产权楼里、几个房间）和设备、上一份租约以来做过的工程及金额、能耗诊断（DPE）等级、居住面积（surface habitable）。

• 租金：金额、支付日期和频率，以及调租规则（如果约定了调租）。

• 上一任租客的最后一笔租金：前租客搬走不到 18 个月时要写。

• 杂费（charges）的支付方式、押金金额（如果收押金）、理论取暖费用估算。

• 通过中介出租时：费用怎么分摊，以及可以向租客收取的费用上限。

在巴黎（截至 2026 年 10 月适用租金上限），合同还要写参考租金（loyer de référence）和上浮参考租金（loyer de référence majoré）；房东另收附加租金（complément de loyer）的，要写金额和理由。其他实行租金上限的城市，service-public 页面按城市分别列出了要求。押金上限和退还规则不在这里展开，见 押金与 état des lieux 的文章。

四、面积没写或写大了怎么办

居住面积是必写项。service-public 页面写了两种情况：

• 合同没写面积：租客可以在签约后一个月内发催告（mise en demeure）要求房东补上，房东有一个月时间补充；之后可以向保护诉讼法官（juge des contentieux de la protection）申请降低租金。

• 合同写的面积比实际面积大 5% 以上：租客可以要求房东按差额比例降低租金。

具体步骤和期限以官方页面为准。签字前先核对广告和合同上写的面积是不是同一个数字，比事后追究省事。

五、合同必须附的文件

service-public 的附件页面列出了应当附在合同后面的文件，签字时最好逐项核对：

• 技术诊断文件（dossier de diagnostic technique）：有效的能耗诊断（DPE）、铅风险报告（Crep）、室内电路和燃气状况报告（装置超过 15 年时）、自然和技术风险状况、噪音诊断（位于相关区域时）。

• 说明须知（notice d’information）。

• 入住和退房的房屋状况记录（état des lieux）。

• 租客的住房保险证明（attestation d’assurance）。

• 电视和网络接入设备的说明。

• 视情况：担保人的担保书、双方约定的折旧表（grille de vétusté）、共有产权楼规章（règlement de copropriété）的节选。

• 带家具的房子还要有家具清单和家具状况明细（inventaire et état détaillé du mobilier），交钥匙和还钥匙时各做一次。

六、哪些条款写了也无效

service-public 的禁止条款页面说明，租约里不得写入某些条款，写了也要视为没有写（non écrites），bail mobilité 同样适用。ANIL 的说法是：这些条款即使出现在合同里，也视为无效、未写入。常见的有：

• 强制用自动扣款（prélèvement automatique）付房租，或者让租客授权房东直接从工资里扣房租。

• 违反合同或楼内规章就收罚款。

• 入住时在押金和出租费用之外再收别的钱。

• 收催款费或房租收据（quittance）的寄送费。

• 退房的房屋状况记录不是由司法专员（commissaire de justice）做的，却要租客付费。

• 要求租客另签一份设备租赁合同，或者向房东指定的保险公司买住房保险。

• 禁止留宿不常住在这里的人，或者禁止政治、工会、社团、宗教活动。

• 规定租客对房内出现的损坏自动负责，或者楼内公共部分损坏由全体租客共同负责。

• 房东做工程超过 21 天，也不许租客要求补偿。

• 房东为出售或重新出租而带人看房，安排在法定节假日，或者工作日超过 2 小时。

• 允许房东以页面所列理由之外的原因解除合同。

要注意区分：因为欠租、不交押金而解除合同的条款是合法的，而且必须写。页面列出的可以解约的理由还有不买住房保险、不安宁使用房屋造成扰邻并经法院生效判决认定、不把房子专门作为主要住所。空房合同另有一条：房东是个人时，约定续期少于 3 年的条款同样无效。

对条款有疑问时，页面列出的咨询渠道是所在省的住房信息机构 ADIL（Agence départementale pour l’information sur le logement）。

七、签字前的检查清单

1. 合同类型和租期与房东说的是否一致（空房、带家具还是 bail mobilité）。

2. 双方姓名、房屋地址、起租日有没有写错。

3. 居住面积和 DPE 等级有没有写，和广告是否一致。

4. 租金、杂费、押金的金额和支付日期；在巴黎，参考租金和上浮参考租金有没有写。

5. 前租客搬走不到 18 个月时，上一任租客的租金有没有写。

6. 附件是否齐全：诊断文件、说明须知、房屋状况记录；带家具的还有家具清单。

7. 对照第六节把有问题的条款标出来，签字前问清楚。

8. 每个签约方都拿到一份签好字的合同。

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常见问题

合同里写了必须自动扣款，我已经签字了，怎么办？

按 service-public 和 ANIL 的说明，这类禁止条款即使写进了合同，也视为没有写，签了字也一样。可以把官方页面发给房东或中介，说明这一条不能作为要求你只用自动扣款的依据；沟通不下来，可以向所在省的 ADIL 咨询。

学生签的 9 个月带家具合同，到期会自动续吗？

不会。按 service-public 的说明，9 个月的合同不能续期，到期自动结束，双方都不用发解约通知。想继续住，要提前和房东商量新的合同。1 年期的带家具合同则相反，双方都没有通知解约就会自动续期。

2026 年 10 月 1 日之前签的合同，要按新范本重签吗？

service-public 的公告写的是：新范本适用于 2026 年 10 月 1 日起签订或续签的合同。之前签的合同，service-public 的租约内容页面按签约日期分别列出了对应的必写内容，可以在页面上选自己的签约时间段查看。

更新于 2026 年 10 月 7 日

资料来源：service-public：租约的内容、service-public：禁止条款、service-public：房东应交给租客的文件、service-public：2026 年 10 月 1 日新合同范本公告、service-public：bail mobilité、ANIL：合同范本、ANIL：带家具租约。本文仅供参考，不构成法律意见；金额和期限请以官方网站为准。