法国房东报税：micro-foncier 还是实际费用制

在法国出租空房（location nue），租金收入属于房产收入（revenus fonciers），申报时有两种计税方式：简易的 micro-foncier，按毛租金统一扣除 30% 后计税；实际费用制（régime réel），按真实发生的可扣费用计算。哪种更省，关键看你一年里实际可扣的费用是否超过毛租金的 30%，同时要考虑选了实际制以后至少要维持 3 年。以下金额按 2025 年收入申报（au titre des revenus 2025）。

本文只讲空房出租。带家具出租（location meublée）的租金不算房产收入，而是按 BIC 规则申报，不在本文范围内，可以看我们之前的文章：法国出租房子怎么报税：空房租金和带家具租金分别怎么算。

一、两种制度的区别

两种制度计算的都是「应税的房产收入」，区别在于怎么从毛租金里扣费用：

以上数字按 2025 年收入申报（au titre des revenus 2025），以 service-public.gouv.fr 的空房出租报税页面 为准。

二、micro-foncier 的条件：15 000 欧上限和 30% 扣除

按 service-public.gouv.fr 的说明，如果一个税务家庭（foyer fiscal）全年的房产收入（不含租客承担的杂费，charges non comprises）不超过 15 000 欧，就自动适用 micro-foncier。这里说的是所有空房出租收入加在一起的毛额，不是每套房分开算。

适用 micro-foncier 时，税务局自动扣除 30% 的统一比例（abattement forfaitaire），这 30% 被视为已经代表了你的全部费用。也就是说，不管你当年交了多少房产税、付了多少贷款利息、修了多少东西，都不能再另外扣。

超过 15 000 欧的，不能用 micro-foncier，必须按实际费用制申报。

三、哪些情况不能用 micro-foncier

即使租金不超过 15 000 欧，有些情况也不能用 micro-foncier。impots.gouv.fr 的 空房出租页面 列出的情况包括：

• 持有历史建筑（monuments historiques）；

• 持有享受特殊扣除制度的住房（logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier），页面举到的方案包括 Périssol、Besson neuf、Robien、Borloo neuf；

• 只持有房地产公司份额或房地产基金份额（parts de sociétés immobilières、FPI），且这些公司不缴公司税（IS）、也不属于税务透明公司的，页面写明「明确排除」（expressément exclu）。如果同时还直接持有出租的空房，在符合 15 000 欧上限等条件时仍可能适用 micro-foncier。

具体名单比较细，如果你买房时用过某种税收优惠方案，或者是通过公司份额间接持有房产，建议先对照 impots.gouv.fr 的页面，或者直接问自己所属的税务局（service des impôts des particuliers）。

四、实际费用制：能扣什么、怎么选、要维持几年

实际费用制下，你要逐项申报当年真实支付的可扣费用。impots.gouv.fr 列出的可扣项目包括：管理费用（frais d'administration et de gestion）、部分工程费用（certains travaux）、各种税费（例如房产税 taxe foncière）、保险费、共管费用预付款（provisions pour charges de copropriété）以及贷款利息。service-public.gouv.fr 列出的可扣费用还包括维修保养费用（frais de réparation et d'entretien）、改善工程（例如节能改造）和贷款利息。

怎么选：如果你的租金不超过 15 000 欧，又想改用实际制，不需要另外写申请，只要在申报期限内填写并提交 2044 表（déclaration de revenus fonciers n° 2044），就视为选择了实际制。

要维持几年：这个选择 3 年内不可撤销（irrévocable pendant 3 ans）。按 impots.gouv.fr 的说法，3 年期满后，这个选择通过每年提交 2044 表按年延续（l'option se reconduit annuellement）。期满后怎样回到 micro-foncier，页面没有展开说明，具体做法建议向所属税务局确认。

房产亏损：如果可扣费用大于租金，就形成房产亏损。按 service-public.gouv.fr 的说明，不是贷款利息造成的那部分亏损，每年最多 10 700 欧可以从总收入（revenu global）中扣除；贷款利息造成的部分，以及超过 10 700 欧的部分，只能在之后 10 年的房产收入中抵扣。service-public.gouv.fr 还提到，某些节能改造工程的上限更高，具体条件以官方页面为准。这是 micro-foncier 没有的效果。

五、怎么比较：一个示例

比较方法很简单：把你一年里实际可扣的费用加起来，和「毛租金 × 30%」比一比。实际费用更高，实际制算出来的应税收入就更低；反过来，micro-foncier 更省事也更省税。

下面是一个假设的示例，数字只为说明方法，不代表真实情况：

在这个示例里，实际费用（3 500 欧）比统一扣除（3 000 欧）多 500 欧，实际制下的应税收入少 500 欧。但要注意三点：

1. 这 500 欧的差额最终能省多少税，取决于你家的边际税率，还要加上社会税（prélèvements sociaux）的部分，具体以 impots.gouv.fr 为准。

2. 选了实际制要连续 3 年。如果贷款利息逐年减少、之后又没有大的工程，后两年实际费用可能低于 30%，反而多交税。最好把未来 3 年的费用一起估算。

3. 实际制需要保存所有发票和凭证，填 2044 也比 micro 复杂。

六、申报在哪张表

• micro-foncier：只填年度申报表 2042，把毛租金（不扣 30%）填在 4BE 格，税务局自动扣除 30%，不用填 2044。

• 实际费用制：先填 2044（或 2044 spécial）计算出收入或亏损，再把结果转填到 2042 上，2044 和 2042 一起提交。

两种情况的申报期限都跟随年度个人所得税申报，具体日期每年在 impots.gouv.fr 公布。

七、做决定前要看哪些因素

不存在对所有人都更好的选项，判断时可以看这几点：

• 租金总额是否超过 15 000 欧：超过就只能用实际制；

• 是否属于被排除在 micro-foncier 之外的情况；

• 未来 3 年的可扣费用大概是多少：有没有贷款利息、近期是否有维修工程、共管费用和房产税的水平；

• 是否会形成房产亏损，以及亏损能否用来减少总收入的税；

• 自己是否愿意保存凭证、填写较复杂的 2044 表。

情况复杂（多套房、公司持有、享受过投资优惠）时，建议咨询会计师（expert-comptable）或所属税务局。

报税之前，先弄清楚自己的房子能租多少钱，才好估算两种制度的差别。法国安居（Vivefrance）是持有职业证（carte T）的房产中介。在网站发布房源免费，租金估算也免费，顾问在 24 个工作小时内回复，全法适用；推荐的租客材料已经审核。免费估算租金

常见问题

租金不到 15 000 欧，我能直接选实际费用制吗？

可以。按 impots.gouv.fr 的说法，提交 2044 表就是选择实际制的方式。但这个选择 3 年内不可撤销，最好先把未来 3 年的费用一起估算。

用了 micro-foncier，还能扣贷款利息或房产税吗？

不能。30% 的统一扣除被视为已经包含了所有费用，不能再另外扣除任何实际费用。

实际制满 3 年后想换回 micro-foncier，怎么做？

impots.gouv.fr 只写明：3 年期满后，选择通过每年提交 2044 表按年延续。期满后如何回到 micro-foncier，页面没有具体说明；建议在申报前向所属税务局（service des impôts des particuliers）确认，并以 impots.gouv.fr 为准。

更新于 2026 年 10 月 27 日

来源：service-public.gouv.fr：空房出租的租金收入 · impots.gouv.fr：Location vide de meubles

本文仅供参考，不构成法律或税务意见；金额和期限请以官方网站为准。