法国租房选带家具还是空房：租期、押金与退租规则对比

在法国租房，带家具的房子（location meublée）租期 1 年起、退租只需提前 1 个月通知，但押金上限是 2 个月租金；空房（location vide）租期 3 年起、押金上限 1 个月租金，租客退租一般要提前 3 个月通知。下面逐项对比租期、押金、通知期、家具和杂费，都指作为主要住所（résidence principale）的租约，数字截至 2026 年 10 月，签约前请再到官方页面核对。

一、两种租约的区别和对比表

两种租约怎么区分，官方页面是按房子里有没有法定的那套家具和用品来定义的。按 service-public 的对比页面，带家具的住房必须至少配齐清单上的家具和物品；清单上的东西缺了至少一样的，按页面的定义属于空房。两种租约适用的规则不同，主要差别如下。

另外，按 service-public 的公告，从 2026 年 10 月 1 日起签订或续签的空房和带家具租约，适用新的合同范本（contrat type）。合同各栏怎么看，可以参考 租房合同怎么看。

二、租期和续约

两种租约最大的差别是租期。

• 空房：房东是个人时，租约最短 3 年；房东是法人（personne morale，例如公司或协会）时，最短 6 年。到期时房东和租客都没有通知终止的，租约自动延续，或者按房东的提议续签。

• 带家具：租期最短 1 年。到期时双方都没有通知终止的，自动续约。

• 带家具的学生租约：房子租给学生时，可以只签 9 个月。这种租约不能续约，到期自动结束，双方都不需要另外发通知。

空房有一种例外：房东因为家庭或职业原因打算收回房子时，租期可以短于 3 年，但至少 1 年，而且这个原因必须写在租约里。

对留学生来说，9 个月的学生租约要特别留意到期日。想在同一套房子继续住，必须和房东重新签一份租约；没有新租约，原来的租约到期就结束。建议尽早和房东确认下一学年的安排，不要默认会自动延续。

三、押金和杂费

押金（dépôt de garantie）有法定上限，按不含杂费的月租金（loyer hors charges）计算。service-public 的押金页面写的是：

• 空房：不得超过 1 个月租金。

• 带家具：不得超过 2 个月租金。

所以同样的月租，带家具的房子入住时可能要多准备一个月租金的押金。

杂费（charges）的收法也不同。按 service-public 的杂费页面：

• 空房：按预付款（provisions）收取，每期金额相同，每年结算一次（régularisation annuelle）。

• 带家具：租约里要写明是按预付款还是按包干（forfait）。包干的金额必须写进租约，之后不得再要求补交差额，也不做事后结算；金额不得与上一任租客的杂费不成比例。

看房时问清楚是哪一种：预付款每年要结算一次，包干则是写在租约里的金额，事后不再结算。

四、退租和房东收回的通知期

两种租约下，租客都可以随时提出退租，不必等到租约到期，差别在通知期（préavis）。

• 空房：3 个月。房子在 zone tendue（住房紧张地区）或者租客符合某些特定情形时，可以缩短为 1 个月，但要在退租信里写明，特定情形还要附上证明。具体情形和写法见 怎么退租。

• 带家具：1 个月，9 个月的学生租约也一样，不需要说明理由。

房东一方受到的限制多得多。按 service-public 关于房东收回房屋的页面 和上面的对比页面，房东一般只能在租约到期时终止租约（congé du bailleur），而且只限于法定理由：卖房、收回房屋居住，或者正当且严肃的理由（例如租客有过错）。

• 空房：租客必须在到期日之前至少 6 个月收到通知信，迟到的通知无效。

• 带家具：通知期至少 3 个月。

所以从稳定性看，空房租期更长，房东想收回也要更早通知。

五、带家具的房子必须配什么

按 service-public 的家具清单页面，作为主要住所出租的带家具住房，至少要有下面这些东西：

• 床上用品，含被子或毯子（literie avec couette ou couverture）

• 卧室的百叶窗或窗帘

• 灶具（plaques de cuisson）

• 烤箱或微波炉

• 冰箱

• 冷冻柜，或冰箱里最高温度为零下 6 度的冷冻室

• 数量足够住户用餐的餐具

• 厨房用具

• 桌子

• 座椅

• 储物架

• 灯具

• 与房屋情况相适应的清洁用具，例如有地毯就配吸尘器，瓷砖地面就配扫帚和拖把

这份清单是最低要求。清单以外的设备有没有，要看广告和租约怎么写。交钥匙和还钥匙时，都要做一份家具清单和状态明细（inventaire et état détaillé du mobilier），由房东或中介和租客签字，附在租约后面。

如果清单不全，页面写明的后果是：法官可以决定把这份带家具租约改定为空房租约（requalifier）。对租约类型有争议时，要向房屋所在地法院的 juge des contentieux de la protection 提出。

六、短期停留的另一种选择：bail mobilité

按 service-public 的说明，bail mobilité 是一种带家具的短期租约，租期最短 1 个月、最长 10 个月，不能续约；房东不得收押金；杂费按包干收取；租客可以随时退租，通知期 1 个月。只有在租约开始时处于特定情形的人才能签（开始日期可以和签字日期不同），包括在读高等教育、实习、学徒合同、职业培训、service civique 志愿服务、工作调动和工作上的临时任务。细节见 bail mobilité 是什么。

七、怎么选

下面是几条判断思路，不是法律规则，具体还要逐套房比较。

• 看停留时间：只待一个学年或一两年、离开日期还不确定的，带家具租约的 1 个月通知期更灵活；打算住上几年的，空房的 3 年租期和 6 个月的房东通知期更稳定。

• 看家具：没有家具、也不想为短期居住添置的，带家具更省事；空房通常要自己置办床、桌椅和厨房用具，搬走时还要处理。

• 看入住时要准备的钱：带家具的押金上限多一个月租金；空房押金上限低，但要把买家具的钱算进去。哪一种总花费更低因房而异，没有固定答案。

• 看退租的灵活度：空房默认 3 个月通知期，能不能缩短取决于房子所在地区和个人情形，签约前先查清楚。

• 看合同而不是看广告：签字前确认租约写的是哪一种；带家具的，对照清单逐项核对。

法国安居（Vivefrance）提供巴黎及近郊的出租房源，网站和顾问支持中文、英语、韩语和法语。找房时可以在线预约看房、在线递交材料。查看在租房源

常见问题

房东说是带家具，但屋里只有床和桌子，可以吗？

按 service-public 的清单，带家具的住房至少要配齐清单上列出的全部家具和用品，只有床和桌子不够。签约前可以对照清单逐项看，并要求把实际提供的东西都写进家具清单。清单不全时，法官可以把租约改定为空房租约。

9 个月的学生租约到期后还想继续住怎么办？

这种租约不能续约，到期自动结束。想继续住，需要和房东签一份新的租约。先和房东谈好，再安排假期和行李，会比较稳妥。

空房租约是 3 年，没住满可以走吗？

可以。3 年是租约的期限，不是租客必须住满的时间。租客可以随时退租，只要发出退租通知并遵守 3 个月的通知期，符合条件时是 1 个月。

更新于 2026 年 10 月 9 日

资料来源：service-public.gouv.fr：空房与带家具的区别、租约内容与租期、押金、杂费、租客退租通知期、房东收回房屋、带家具住房的家具清单、带家具租约的规则、bail mobilité、2026 年 10 月新合同范本公告；ANIL：带家具与空房租约的区别。本文仅供参考，不构成法律意见；金额和期限请以官方网站为准。