法国房东哪些费用可以抵税：贷款利息、装修、保险、地产税

在法国出租空房，只有选择实际费用制（régime réel）并填写 2044 表，才能把贷款利息、维修和改善工程、保险费、地产税（taxe foncière）等实际支出从租金收入里扣除；适用 micro-foncier 的房东不能另扣这些费用。本文按 2025 年收入申报（au titre des revenus 2025）的官方说明，逐项整理哪些费用可以扣、哪些不能扣；金额和上限请以 impots.gouv.fr 当年的说明为准。

一、先确认申报方式：micro-foncier 不能另扣费用

空房出租的租金在法国属于不动产收入（revenus fonciers）。按 service-public 对 2025 年收入的说明，年租金收入不超过 15 000 欧元的房东，会自动适用简易制度 micro-foncier，税务局按 30% 的固定比例替你扣除费用（abattement forfaitaire）。页面原话是：「Vous ne pouvez pas déduire vos travaux et charges.」也就是说，在 micro-foncier 下，你实际花了多少贷款利息、装修费，都不能再单独扣。

想扣实际费用，就要选择实际费用制。service-public 写明，这个选择一旦作出，3 年内不可撤销。所以在选之前，最好先把一年里能扣的费用大致算一遍，再和 30% 的固定扣除比较。两种制度怎么比较，可以参考站内文章法国房东报税：micro-foncier 还是实际费用制。

在实际费用制下，房东要在年度申报表 2042 之外，另附一张不动产收入专用申报表 2044，把各项费用分行填写。下文提到的行号，都是指 2044 表及其填写说明（notice）里的行号。

二、实际费用制下可以扣除的费用一览

service-public 的 F1991 页面列出了主要的可扣除费用，并说明这份清单并不完整。结合 impots.gouv.fr 发布的 2044 表填写说明（2025 年收入），可以整理成下表（最后一行是不能扣的工程，放在一起方便对照）：

下面几节逐项说明。

三、贷款利息和保险费

2044 表填写说明写的是当年（2025 年）实际支付的利息：「Il s'agit des intérêts payés en 2025 au titre des emprunts contractés」。按说明，这些贷款要用于出租房产的购置、保养（conservation）、建造、扩建、修缮或改善；借款产生的相关费用（frais d'emprunt）也可以扣。用途不在这个范围内的贷款，利息不能放进来。

保险费方面，service-public 列出的例子有住房保险、租金拖欠险（loyers impayés）和借款人保险（emprunteur）。2044 表填写说明也点名了两类：「risque d'impayés de loyers」的保险，以及非自住业主保险（propriétaire non-occupant，常说的 PNO）。

四、维修、维护和改善工程：哪些「装修」能扣

中文里说的「装修」，在法国税法里要分开看。

可以扣的有两类。第一类是维修和维护（réparation et entretien）。第二类是改善工程（amélioration），service-public 举的例子是节能改造（rénovation énergétique）。2044 表填写说明的条件是，这些费用要「effectivement acquittées」，即当年真的付了钱；只签了报价单、还没付款的，不能算在当年。

不能扣的是新建、重建和扩建类工程。service-public 原话是：「Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.」2044 表填写说明也指出，新建、重建、扩建，特别是新增居住空间或增加居住面积的工程，都属于这一类。具体某项工程属于哪一类，界线有时不容易判断，复杂情况建议问会计师（expert-comptable）或当地税务局。

五、地产税和共管费预付款

地产税（taxe foncière）可以扣。2044 表填写说明写的是：「Il s'agit de la taxe foncière, des taxes annexes à cet impôt」，并且要求当年实际缴纳：「Ces taxes ne peuvent être déduites que si elles ont été effectivement payées au cours de l'année d'imposition.」

需要注意的是垃圾清运税（taxe d'enlèvement des ordures ménagères）。2044 表填写说明写它不能从不动产收入中扣除，理由是这笔税可以向租客收回（charge récupérable）；而 service-public 的清单括号里把「ordures ménagères」列在「certains impôts」之下。两处写法不一致，这一项请以 impots.gouv.fr 当年的 2044 表填写说明为准。

公寓楼的共管费（charges de copropriété）通常是先按预算向物业公司（syndic）交预付款。按 impots.gouv.fr 的共管费预付款问答页，当年交给 syndic 的预付款可以在 2044 表第 229 行整体扣除。第二年业主大会通过账目后，要把其中不能扣的部分、已经包含在 20 欧元管理费定额里的部分、可以向租客收回的部分做调整，填在第 230 行：「vous devez effectuer la régularisation, en ligne 230 de la déclaration n°2044」。这个调整金额会减少当年可扣的费用。

六、管理费：每处房产 20 欧元定额

管理费分两部分。第一部分是付给第三方的管理报酬。2044 表填写说明写的是：「Il s'agit de l'ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l'immeuble.」如果你把房子交给专业公司代管，代管费就属于这一类。

第二部分是填写说明所说的「其他管理费用」（autres frais de gestion），按定额扣除。填写说明原话：「Ces autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.」也就是按 2025 年收入申报，每处出租房产可以填 20 欧元。

七、费用超过租金时：不动产亏损（déficit foncier）

如果某一年的可扣除费用超过了租金收入，就会出现不动产亏损（déficit foncier）。按 service-public 对 2025 年收入的说明：

• 不含贷款利息的亏损部分，可以从你的综合收入（revenu global）里扣除，每年上限 10 700 欧元。

• 某些节能改造工程，上限可以提高到 21 400 欧元。条件包括：工程要让房子的能耗等级从 E、F 或 G 提升到 A、B、C 或 D，报价单在 2022 年 11 月 5 日之后接受，费用在 2023 年 1 月 1 日到 2027 年 12 月 31 日之间支付。

• 从综合收入里扣不完的部分，可以结转到之后 6 年的综合收入。

• 超过上限的部分以及贷款利息造成的部分，只能结转到之后 10 年的不动产收入中扣除。

亏损的计算和结转涉及多年数据，第一次处理时建议请会计师核对。

八、带家具出租（BIC）：实际制下也能扣费用

带家具出租（location meublée）的租金不属于不动产收入，而是按工商业利润（BIC）申报，规则和空房出租不同。service-public 的带家具出租收入页面写明：

• 选简易制度 micro-BIC 时，「Les charges ne peuvent pas être déduites.」，只享受固定比例扣除。

• 选实际制时，可以扣除「certaines charges que vous avez effectivement supportées dans l'intérêt de votre activité」，并且可以扣除房子和家具购买价格的折旧（amortissement）。实际制要填写 2031-SD 表。

带家具出租的具体费用项目和折旧算法比空房复杂，这里不展开。空房和带家具两种出租方式的报税区别，可以看站内文章法国出租房子怎么报税：空房租金和带家具租金分别怎么算。

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常见问题

我的租金收入不到 15 000 欧元，还能扣实际费用吗？

可以，但要主动选择实际费用制并填写 2044 表。按 service-public 的说明，这个选择 3 年内不可撤销。选之前可以把一年的贷款利息、工程费、保险费、地产税等加起来，和 micro-foncier 的 30% 固定扣除对比；具体怎么选，复杂情况建议咨询会计师或税务局。

去年签了装修报价单，今年才付款，算哪一年？

2044 表填写说明要求费用在当年实际支付（acquittés au cours de l'année 2025）。所以按付款的年份算，而不是签报价单的年份。同时要先确认这项工程属于维修、维护或改善，而不是扩建。

管理费的 20 欧元定额包括哪些费用？

这 20 欧元是 2044 表填写说明规定的定额（按 2025 年收入申报），按每处出租房产（par local）计算，对应「其他管理费用」。impots.gouv.fr 的共管费预付款问答页举的例子是通信费和电话费（frais de correspondance et de téléphone）。这类费用已经包含在定额里，不能再按实际金额另扣；付给第三方的管理报酬则按实际金额另行填写。

更新于 2026 年 11 月 1 日

来源：service-public：Revenus fonciers、impots.gouv.fr：2044 表填写说明（2025 年收入）、impots.gouv.fr：共管费预付款的扣除、service-public：Location meublée。本文仅供参考，不构成法律或税务意见；金额和期限请以官方网站为准。