法国房东装修产生亏损怎么抵税：抵总收入上限、结转年限和出租条件

在法国出租空房、按实际费用制（régime réel）申报时，如果一年里可扣除的费用超过租金，就会产生不动产亏损（déficit foncier）。其中贷款利息以外的部分，每年最多 10 700 欧元可以从总收入（revenu global）里扣除，超出部分和利息部分只能在之后 10 年的租金收入里抵扣。本文按官方页面，把上限、结转、节能改造的更高上限和必须继续出租的条件逐一说明。

一、什么是不动产亏损，什么情况下会出现

出租空房（location nue）的租金属于不动产收入（revenus fonciers）。按 service-public 的不动产收入页面，年度不动产收入不超过 15 000 欧元时自动适用简易制（micro-foncier），统一扣除 30%，但「不能扣除工程和各项费用」。所以，想让装修、利息等费用变成亏损，前提是按实际费用制申报，填写 2044 表。

在实际费用制下，把当年的租金减去可扣除的费用（贷款利息、维修和改善工程、保险、地产税等，具体清单见我们之前的文章 法国房东哪些费用可以抵税），结果为负数，就是不动产亏损。常见的情形是某一年集中做了较大的翻修工程，费用一下子超过了全年租金。

要注意：扩建、新建、重建这类工程不能扣除。economie.gouv.fr 的亏损说明页写明，construction、reconstruction 或 agrandissement 的工程费用不能从不动产收入中扣除，也就不会形成可抵税的亏损。

二、抵总收入：每年最多 10 700 欧元

按 service-public 和 impots.gouv.fr 的空房出租页面，亏损中由贷款利息以外的费用造成的部分，可以从当年的总收入里扣除，年度上限是 10 700 欧元（截至 2026 年 11 月官方页面的数字，按 2025 年收入申报 au titre des revenus 2025 时以 impots.gouv.fr 为准）。总收入指工资、退休金等各类收入合在一起的应税收入，这也是不动产亏损能实际减少所得税的原因。

如果当年总收入不够抵这部分亏损，service-public 写明，剩下的部分可以在之后 6 年的总收入中继续扣除。

impots.gouv.fr 还提到，属于 Cosse 等特定减免安排的住房，这个上限是 15 300 欧元。这类安排条件较多，本文不展开，涉及时请直接看官方页面。

三、贷款利息那一部分只能抵租金

贷款利息可以作为费用扣除，但它造成的亏损不能抵总收入。impots.gouv.fr 写明，来自贷款利息的亏损部分只能从不动产收入中扣除；service-public 写的是这部分可以从之后 10 年的不动产收入中扣除。

利息和其他费用混在一起时，怎么分？BOFiP 关于亏损抵扣的条文（BOI-RFPI-BASE-30-20，2025 年 9 月 16 日版本）规定，租金收入总是被认为先用来抵贷款利息。下面是一个假设的例子，数字只为说明计算顺序：

如果利息本身就超过了租金，超出的利息部分整个只能结转抵之后的不动产收入，不能碰总收入。

四、抵不完的部分怎么结转

亏损抵扣分两条线，期限不同：

BOFiP 的写法是：超过上限的部分和来自利息的部分，只能（exclusivement）抵之后十年的不动产收入。也就是说，这些亏损要等之后某一年租金减费用为正数时才用得上；10 年内用不完，就不能再用。

五、节能改造：上限可提高到 21 400 欧元

impots.gouv.fr 写明，做节能改造使住房的能耗等级从 E、F 或 G 升到 A、B、C 或 D 时，抵总收入的上限「暂时」提高，最高 21 400 欧元。适用条件：

• 能证明在 2022 年 11 月 5 日或之后接受了报价单（devis）；

• 工程款要在官方规定的期限内支付。

付款截止日期，各官方页面目前写法不一致，本文不写具体日期，请以 impots.gouv.fr 为准，申报前再核对一次。

六、抵了总收入，就要继续出租到第三年年底

这一条最容易被忽略。impots.gouv.fr 写明：某一年把亏损抵了总收入，房子必须持续用于出租，直到抵扣那一年之后第三年的 12 月 31 日；否则这次抵扣会被追回（remise en cause）。例如亏损抵的是 2025 年的总收入，就要出租到 2028 年 12 月 31 日。

按 BOFiP，被追回时，当年抵掉的金额会重新计入那一年的总收入；这部分亏损仍可以结转抵之后的不动产收入。

例外情况：service-public 列出四种，因这些原因停止出租时抵扣保留：

• 被解雇（licenciement）；

• 残疾（invalidité）；

• 死亡（décès）；

• 房屋被征收（expropriation）。

BOFiP 写明，这些情形适用于纳税人本人，或共同报税的配偶、PACS 伴侣，并对解雇和死亡另有时间条件。想在三年内出售或自住时，先确认会不会触发追回。

七、动工之前，先把这几件事想清楚

• 申报方式：service-public 写明，选择实际费用制后，这个选择 3 年内不可撤回。按 2025 年收入申报（au titre des revenus 2025）的规则，以 impots.gouv.fr 为准。

• 工程性质：维修、维护和改善工程可以扣，新建、重建、扩建不能扣，界线不清时先问清楚。

• 时间安排：亏损抵总收入有年度上限，超出部分只能抵之后的租金收入，工程集中在哪一年付款会影响结果。

• 单据：报价单的接受日期、发票、付款凭证、节能改造前后的 DPE 都要留好，节能上限尤其依赖日期。

每个人的收入结构、贷款和房产情况不同，本文只说明官方规则，不是个人化的税务建议。情况复杂时，建议请会计师（expert-comptable）核算，或直接咨询所属税务局。

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常见问题

按简易制（micro-foncier）申报，也能有不动产亏损吗？

不能按亏损处理。service-public 写明，简易制统一扣除 30%，不能扣除工程和费用。想把装修费用算进来，需要按实际费用制申报，而且这个选择 3 年内不可撤回。

贷款利息算在 10 700 欧元的上限里吗？

不算。来自贷款利息的亏损根本不能抵总收入，只能结转抵之后 10 年的不动产收入。按 BOFiP，租金收入先用来抵利息，剩下的才和其他费用比较。

抵了总收入之后两年就把房子卖了，会怎样？

按 impots.gouv.fr，房子要出租到抵扣那一年之后第三年的 12 月 31 日，提前停止出租，抵扣会被追回，除非属于被解雇、残疾、死亡或征收这几种情况。按 BOFiP，被追回的金额重新计入当年总收入，但仍可结转抵之后的不动产收入。

更新于 2026 年 11 月 4 日

资料来源：service-public：不动产收入（F1991）、impots.gouv.fr：空房出租、BOFiP：不动产亏损的抵扣、economie.gouv.fr：不动产亏损。本文仅供参考，不构成法律意见；金额和期限请以官方网站为准。