Location meublée ou vide : bail, dépôt de garantie et préavis

En location vide, le bail dure au moins 3 ans et le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer ; en meublé, le bail dure au moins 1 an et le plafond passe à 2 mois. Les préavis, le paiement des charges et l’équipement exigé diffèrent aussi. Ce comparatif, valable partout en France, concerne le propriétaire particulier dont le logement sert de résidence principale au locataire. Il suit la fiche de service-public sur les différences entre logement vide et logement meublé.

1. Durée du bail et reconduction

En location vide, le bail est conclu pour 3 ans au minimum lorsque le propriétaire est un particulier. Une durée plus courte, d’au moins 1 an, n’est admise que si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles ; ce motif doit figurer dans le bail.

En location meublée, la durée minimale est de 1 an. Elle peut être de 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant.

À l’échéance, si personne n’a donné congé, le bail vide est soit renouvelé sur proposition du propriétaire, soit reconduit automatiquement, et le bail meublé d’un an se renouvelle automatiquement. Le bail étudiant de 9 mois fait exception : il prend fin à son terme, sans que les parties aient à donner congé.

2. Dépôt de garantie et charges locatives

Lorsque le bail prévoit un dépôt de garantie, son montant est plafonné :

• en location vide, 1 mois de loyer hors charges au maximum ;

• en location meublée, 2 mois de loyer hors charges au maximum.

En location vide, les charges locatives se paient par provisions, c’est-à-dire par avances régulières de même montant, avec une régularisation annuelle. En meublé, le bail indique si le paiement se fait par provisions ou par forfait. Le forfait ne peut être assorti ni d’un complément ni d’une régularisation ultérieure.

3. Préavis du locataire et congé du bailleur

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis : 3 mois en location vide, sauf exceptions qui le ramènent à 1 mois (logement situé en zone tendue, notamment), et 1 mois en location meublée.

Le bailleur, lui, ne peut en général donner congé que pour la date d’échéance du bail, et seulement pour l’un des motifs admis : reprendre le logement pour l’habiter, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux. Le préavis est d’au moins 6 mois en location vide et d’au moins 3 mois en location meublée.

4. Mobilier obligatoire et inventaire en meublé

Un logement n’est considéré comme meublé que s’il contient au minimum les éléments énumérés par service-public sur la page qui définit le logement meublé :

• literie avec couette ou couverture ;

• volets ou rideaux dans les chambres ;

• plaques de cuisson, ainsi qu’un four ou un four à micro-ondes ;

• réfrigérateur, et congélateur ou compartiment de congélation d’une température maximale de -6° ;

• vaisselle en nombre suffisant pour les repas des occupants et ustensiles de cuisine ;

• table, sièges, étagères de rangement et luminaires ;

• matériel d’entretien ménager adapté au logement, par exemple un aspirateur s’il y a de la moquette.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis lors de la remise des clés au locataire, puis lors de leur restitution ; ils sont signés par les deux parties et annexés au bail. La même page précise qu’en cas de litige sur le type de bail, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide lorsque cette liste n’est pas respectée.

5. Tableau comparatif : location vide ou meublée

6. Bail mobilité, contrat type et fiscalité

Le bail mobilité est une troisième formule, réservée aux logements meublés et à certains locataires, par exemple en études supérieures, en stage, en formation professionnelle ou en mission temporaire. Il est conclu pour 1 mois au minimum et 10 mois au maximum, sans renouvellement ni reconduction ; le dépôt de garantie y est interdit et les charges sont payées au forfait. Il reste soumis à l’encadrement des loyers dans les communes où celui-ci s’applique. Notre page bail mobilité en présente le fonctionnement.

Côté contrat, le bail vide comme le bail meublé doivent être conformes au modèle réglementaire. Selon l’actualité publiée par service-public, le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a modifié ces contrats types : les nouvelles versions concernent les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 pour les logements loués vides, les logements meublés et les colocations à bail unique, mais pas les baux mobilité ni les locations saisonnières.

Côté impôts enfin, les deux formules ne relèvent pas de la même catégorie de revenus : d’après impots.gouv.fr, les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers, ceux d’une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux. Les règles propres à chaque catégorie sont à consulter sur ce site.

7. Comment choisir entre les deux formules

Le choix dépend de votre projet et du logement. Quelques pistes de réflexion :

• la durée d’occupation visée : un bail de 3 ans engage plus longtemps, un bail d’un an ou de 9 mois ramène plus vite à une échéance ;

• le profil des locataires recherchés : un étudiant ou un jeune actif en mobilité n’a pas toujours de meubles, un ménage qui s’installe durablement peut préférer les siens ;

• l’état et l’équipement du logement : louer en meublé suppose de fournir tous les éléments de la liste et d’établir l’inventaire du mobilier ;

• votre organisation : en meublé, le locataire peut partir avec 1 mois de préavis, ce qui demande d’anticiper la remise en location.

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Questions fréquentes

Peut-on demander 2 mois de dépôt de garantie pour un logement vide ?

Non. Le plafond est de 1 mois de loyer hors charges en location vide ; celui de 2 mois ne vaut que pour la location meublée. Avec un bail mobilité, le propriétaire ne peut demander aucun dépôt de garantie.

Un bail meublé de 9 mois signé avec un étudiant se reconduit-il automatiquement ?

Non. Selon service-public, ce bail prend fin à son terme sans que le bailleur ou le locataire ait à donner congé.

Que se passe-t-il si le mobilier du logement meublé est incomplet ?

La liste reprise par service-public est un minimum obligatoire. Si elle n’est pas respectée et qu’un litige porte sur le type de bail, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide.

Mis à jour le 9 octobre 2026

Sources : service-public.gouv.fr, fiches logement vide ou meublé, rédaction du bail, dépôt de garantie, charges locatives, congé du locataire, congé du bailleur, logement meublé, règles de la location meublée, bail mobilité et nouveaux modèles de bail ; ANIL, contrats types de location ; impots.gouv.fr. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.