Loyers impayés : GLI, Visale ou garant, que choisir ?

Pour se protéger des loyers impayés, un propriétaire particulier dispose de trois solutions : la caution d’un proche (le garant), la garantie Visale d’Action Logement, gratuite, ou une assurance loyers impayés (GLI), payante. Elles ne se cumulent pas librement : un bailleur déjà assuré ne peut exiger un garant que si son locataire est étudiant ou apprenti. Ce guide compare les trois protections, puis décrit la marche à suivre dès le premier impayé.

1. Trois protections et une règle de non-cumul

La loi encadre la combinaison de ces protections : un propriétaire personne physique déjà assuré contre les risques locatifs ne peut demander une caution que si son locataire est étudiant ou apprenti (service-public.gouv.fr, fiche caution).

L’ANIL range la garantie Visale parmi ces cautions : entre l’assurance et la caution, Visale comprise, le choix se fait donc avant de signer le bail. Pour un bailleur personne morale, les conditions sont plus strictes.

2. Le garant : caution simple ou caution solidaire

Avec une caution simple, vous ne pouvez vous adresser au garant que si le locataire n’est pas en mesure de payer. Avec une caution solidaire, vous pouvez le solliciter dès le premier impayé, sans passer par le locataire. Le type retenu figure dans l’acte de cautionnement, soumis à un formalisme précis :

• un écrit, établi par acte sous signature privée ou par acte authentique et signé par la caution ;

• pour une caution personne physique : le montant du loyer et les conditions de sa révision, en chiffres et en lettres, une mention montrant qu’elle connaît la nature et l’étendue de son engagement, et la reproduction de l’alinéa 7 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

• un exemplaire remis à la caution, sauf si l’acte est intégré au bail.

Selon l’ANIL, vous ne pouvez pas refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle réside hors de l’Hexagone.

3. Visale : la caution gratuite d’Action Logement

Visale est une caution locative gratuite : Action Logement se porte garant à la place d’un proche. Les principales conditions (fiche Visale de service-public.gouv.fr) :

• Locataire : de 17 ans et 10 mois à 30 ans (jusqu’au 31e anniversaire, précise l’ANIL), quel que soit son statut ; à partir de 31 ans, seulement les travailleurs saisonniers et certains salariés du secteur privé. Il ne doit pas être membre de votre famille (grand-parent, parent ou enfant). En cas de doute, faites le test d’éligibilité d’Action Logement.

• Logement : dans le parc privé, bail d’habitation ou bail mobilité comportant une clause résolutoire.

• Loyer en Île-de-France : 1 940 € au maximum, charges comprises. Jusqu’à 30 ans : aucune condition de ressources pour un étudiant ou un alternant si le loyer ne dépasse pas 1 000 € ; pour les autres, un loyer limité à la moitié des ressources.

• Impayés : au maximum 36 mois d’impayés durant les trois premières années du bail.

• Dégradations : au maximum deux mois de loyer et charges inscrits au bail.

Tout se joue avant la signature du bail : le locataire vous remet son visa, vous créez votre espace personnel sur visale.fr, indiquez le numéro du visa et validez la proposition d’acte de cautionnement. En cas d’impayé, une mise en demeure doit être adressée au locataire dans les 15 jours qui suivent, par lettre recommandée avec accusé de réception.

4. L’assurance loyers impayés (GLI) : un contrat à comparer

La garantie loyers impayés est un contrat d’assurance privé : la prime, l’étendue des garanties et les critères d’acceptation du locataire varient d’un assureur à l’autre. L’ANIL conseille de comparer les coûts et les modalités de prise en charge, puis d’obtenir les conditions générales et particulières avant de signer. À contrôler dans chaque contrat :

• Solvabilité du locataire : il doit être solvable à la souscription ; l’assureur peut vous demander ses justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail).

• Risques garantis : loyers et charges, indemnités d’occupation, frais de contentieux et de recouvrement ; dégradations ou vacance en option, selon les contrats.

• Niveau et durée : d’après l’ANIL, les contrats couvrent souvent 60 à 100 % des loyers et des charges pendant 12 à 24 mois, avec un plafond de garantie variable.

• Franchise : l’indemnisation peut débuter dès le premier impayé, mais une franchise d’un ou deux mois de loyer est souvent prévue, relève l’ANIL.

5. Locataire étudiant ou arrivant de l’étranger

Un étudiant, ou un jeune actif qui vient de s’installer en France, n’a pas toujours les bulletins de salaire et l’avis d’imposition qu’un assureur peut demander. Son dossier peut alors ne pas répondre aux critères du contrat.

Visale ou un garant sont alors les solutions habituelles ; pour un étudiant ou un apprenti, vous pouvez demander une caution même si vous êtes assuré. Votre choix repose sur la solidité du dossier, jamais sur l’origine du candidat : écarter quelqu’un sur un critère discriminatoire est interdit.

6. Comparatif : garant, Visale, GLI

7. Que faire dès le premier impayé

Les étapes suivent l’ordre indiqué par service-public.gouv.fr pour un bail avec clause résolutoire (fiche loyers impayés et expulsion).

1. Relancer le locataire par lettre simple puis, si elle reste sans effet, par une mise en demeure adressée en lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Actionner la garantie : la caution peut être sollicitée dès le premier impayé ; pour Visale, déclarez l’impayé dans votre espace en ligne dès qu’il dépasse un mois de loyer et de charges (la fiche officielle fixe un délai de 30 jours) ; pour une GLI, suivez les modalités du contrat.

3. Prévenir la CAF ou la MSA si le locataire perçoit une aide au logement, dès que l’impayé atteint deux fois le loyer hors charges (loyer net de l’aide si elle vous est versée). À défaut, vous risquez une amende de 8 010 €.

4. Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, au locataire puis à sa caution. Le locataire a six semaines pour payer si le bail a été conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, deux mois sinon (précision de l’ANIL).

5. Saisir le juge des contentieux de la protection si la dette subsiste et qu’aucun étalement n’a été convenu. L’audience a lieu au moins six semaines après la réception de l’assignation par le locataire ; le juge peut fixer un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire.

6. Faire exécuter la décision : après un commandement de quitter les lieux, le locataire a généralement deux mois pour partir. En principe, aucune expulsion n’a lieu durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus.

La clause résolutoire est obligatoire dans les baux signés à partir du 29 juillet 2023 ; sans elle, il faut demander au juge la résiliation du bail. N’expulsez jamais vous-même un locataire : vous risquez jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Vous pouvez vous faire conseiller gratuitement à chaque étape : le numéro vert « SOS loyers impayés » (0 805 160 075, du lundi au vendredi), assuré par les ADIL, informe les propriétaires comme les locataires.

Vivefrance est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (carte T), qui travaille surtout dans les Hauts-de-Seine (92) et le Val-de-Marne (94). La publication de l’annonce est gratuite et les candidats proposés ont un dossier vérifié. Publier mon logement gratuitement

Questions fréquentes

Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et un garant ?

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti : c’est le seul cas où un propriétaire personne physique déjà assuré peut demander une caution.

La garantie Visale est-elle payante pour le propriétaire ?

Non, Visale est gratuite. Vous devez en revanche valider l’acte de cautionnement sur visale.fr avant de signer le bail.

La prime d’une assurance loyers impayés est-elle déductible ?

Oui, si vos loyers sont imposés comme revenus fonciers au régime réel : selon le BOFiP, les primes couvrant le risque d’impayés de loyers sont alors déductibles. En location meublée ou sous un autre régime, interrogez votre service des impôts.

Mis à jour le 2 octobre 2026

Sources : Service-public.gouv.fr – Caution du locataire, Service-public.gouv.fr – Garantie Visale, Service-public.gouv.fr – Loyers impayés et expulsion, Service-public.gouv.fr – Discrimination à la location, ANIL – Caution et garanties, ANIL – Impayés de loyer, BOFiP – Primes d’assurance. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.