Révision annuelle du loyer : IRL, clause du bail et calcul

La révision annuelle du loyer permet au bailleur d’ajuster le loyer une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL), à condition qu’une clause du bail le prévoie. Voici les règles, la formule de calcul et les cas où la révision est interdite.

1. Une clause de révision est indispensable

Selon la fiche service-public sur la révision du loyer en cours de bail, le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. La page est explicite : sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.

Pour un logement vide comme pour un meublé, les règles essentielles sont les mêmes : clause obligatoire, une révision par an, calcul à partir de l’IRL. Pour un meublé dont les charges sont payées au forfait, la page précise que ce forfait peut être révisé selon les mêmes règles. Pour distinguer forfait et provisions, voyez notre article sur les charges locatives.

Dans votre bail, vérifiez donc :

• la présence d’une clause de révision annuelle ;

• la date de révision retenue ;

• le trimestre de référence de l’IRL indiqué.

2. Date de révision, délai d’un an et absence de rétroactivité

Selon service-public, la date de l’IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Si elle n’y figure pas, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l’Insee au moment de la signature du bail.

La révision annuelle de loyer peut être faite durant l’année qui suit la date de révision du loyer. Service-public donne cet exemple : si la date de révision est le 13 mars 2025, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu’au 12 mars 2026.

Deux conséquences pratiques en découlent :

• la révision ne s’applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande ;

• lorsque le délai d’un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Adressez donc votre demande au locataire sans attendre. Service-public indique que ce courrier est envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

3. L’IRL : définition et source officielle

L’indice de référence des loyers sert de base pour calculer la révision du loyer. Il est publié chaque trimestre par l’Insee. Selon l’Insee, il est calculé à partir de l’évolution de la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Des indices distincts sont publiés pour la Corse et pour l’outre-mer.

Au mois d’octobre 2026, la dernière valeur publiée est celle du 3e trimestre 2026. D’après la publication de l’Insee du 15 octobre 2026, l’IRL s’établit à 148,06 au troisième trimestre 2026, en hausse de 1,57 % sur un an. La valeur du 3e trimestre 2025 indiquée par l’Insee est de 145,77. Ces valeurs figurent aussi sur service-public. L’indice peut baisser d’un trimestre à l’autre : celui du 2e trimestre 2026 était de 148,37. Vérifiez toujours l’indice sur le site de l’Insee avant votre demande.

4. La formule de calcul, avec un exemple

Service-public donne la formule suivante :

Nouveau loyer = montant actuel du loyer mensuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le résultat doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Exemple théorique, avec des valeurs fictives :

5. Les cas où la révision est interdite ou limitée

Logements classés F ou G. Selon service-public, en métropole, réviser le loyer est interdit lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et qu’il concerne un logement classé F ou G. Les dates diffèrent en outre-mer. Voir notre article sur le DPE et la location.

Bail mobilité. La fiche service-public sur le bail mobilité indique que le montant du loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.

Zones d’encadrement des loyers. Dans les communes où l’encadrement des loyers s’applique (dispositif applicable en octobre 2026, dont l’évolution est à vérifier sur service-public), la révision annuelle reste possible : le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. Le loyer doit par ailleurs respecter les règles propres à ces communes, détaillées sur la fiche service-public dédiée à l’encadrement des loyers.

6. Révision annuelle et hausse au renouvellement : deux mécanismes différents

La révision annuelle suit l’IRL en cours de bail. L’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué relève d’une autre procédure, qui intervient au moment du renouvellement du bail. Selon service-public :

• le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail ;

• il doit s’appuyer sur des références de loyers du voisinage (au moins 3 ou au moins 6 selon la zone) ;

• en cas de désaccord, la saisine de la commission départementale de conciliation est indispensable avant de saisir le juge ;

• pour un logement vide, la hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Les règles diffèrent selon que le logement est ou non en zone tendue, et des restrictions s’appliquent aux logements classés F ou G.

7. Recours du locataire et commission de conciliation

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester l’augmentation fixée par son propriétaire. Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, service-public indique qu’une démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, par exemple auprès de la commission départementale de conciliation (CDC). En cas d’échec, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.

La commission départementale de conciliation est un organisme paritaire, composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires. Pour une révision annuelle contestée en raison d’une erreur de calcul, sa saisine est facultative. Son intervention est gratuite et, dans tous les cas, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges.

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Questions fréquentes

Puis-je réviser le loyer si le bail ne contient pas de clause de révision ?

Non. Selon service-public, sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé.

J’ai oublié de réviser le loyer l’an dernier : puis-je réclamer l’arriéré ?

Non. La révision ne s’applique pas rétroactivement, seulement à partir de la date de la demande. Passé le délai d’un an suivant la date de révision, la révision non appliquée est perdue.

Quel IRL utiliser au mois d’octobre 2026 ?

Celui du trimestre de référence indiqué dans votre bail. Au mois d’octobre 2026, la dernière valeur publiée par l’Insee est celle du 3e trimestre 2026 : 148,06 (hors Corse et outre-mer, qui ont leurs propres indices). Vérifiez la valeur sur le site de l’Insee au moment de votre calcul.

Mis à jour le 16 octobre 2026

Sources : Service-public, révision du loyer, Service-public, loyer sous-évalué au renouvellement, Service-public, encadrement des loyers, Service-public, bail mobilité, Service-public, commission départementale de conciliation, Insee, IRL du 3e trimestre 2026, ANIL, augmentation de loyer avant la fin du bail. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.