Estimation de loyer : comment fixer le bon loyer

Pour estimer le loyer d’un appartement, comparez ce logement aux biens semblables proposés à la location dans votre commune, puis vérifiez que le montant respecte les règles propres à votre situation : zone tendue, loyer du précédent locataire, classe du DPE. Ce guide présente le cadre légal, les données publiques et une méthode en sept étapes, pour les propriétaires des Hauts-de-Seine (92) et du Val-de-Marne (94).

1. Le principe : un loyer libre, avec deux limites

Le loyer d’un logement loué avec un bail d’habitation, vide ou meublé, est en principe fixé librement par le propriétaire. En zone tendue, cette liberté est encadrée lors d’un changement de locataire et lors du renouvellement du bail. En métropole, le classement F ou G du DPE la restreint aussi (voir le point 4).

Vérifiez d’abord le classement de votre commune avec le simulateur de Service-Public. L’encadrement vaut pour une résidence principale comme pour un bail mobilité.

2. En zone tendue : le loyer lors d’un changement de locataire

Lors d’une première mise en location, le loyer reste libre. Si le logement est reloué après moins de dix-huit mois d’inoccupation, le loyer du dernier locataire doit figurer dans le bail et ne peut être augmenté que dans les cas suivants, pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024 :

• aucune révision au cours des douze derniers mois : hausse limitée à la variation annuelle de l’IRL ;

• travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence, représentant au moins 50 % de la dernière année de loyer hors charges : le loyer annuel peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC ;

• travaux d’amélioration de moins de six mois, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer : le nouveau loyer est fixé librement ;

• ancien loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne doit pas dépasser 50 % de l’écart entre le loyer des logements comparables du voisinage et le dernier loyer appliqué.

Après dix-huit mois d’inoccupation ou plus, le loyer est fixé librement. Avant comme après ce délai, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué.

3. Loyers de référence : aucune commune du 92 ni du 94 à ce jour

Dans la plupart des communes en zone tendue, seule l’évolution du loyer est encadrée : le plafonnement de son niveau par des loyers de référence ne concerne que quelques territoires. En Île-de-France, la fiche de Service-Public, vérifiée le 1er août 2026, cite Paris et les territoires d’Est Ensemble et de Plaine Commune ; elle ne nomme aucune commune des Hauts-de-Seine ni du Val-de-Marne. Ce plafonnement est une expérimentation dont le terme est fixé à la fin de novembre 2026 ; son maintien dépend d’une nouvelle loi. Vérifiez la liste avant chaque mise en location.

Dans ces territoires, le loyer de base, hors charges, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, qui varie selon le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction. C’est là seulement qu’un complément de loyer peut être demandé, pour des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes ; pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est notamment interdit lorsque le logement est classé F ou G.

4. DPE : loyer gelé et calendrier d’interdiction de louer

En métropole, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé, en zone tendue comme ailleurs : il ne peut être ni révisé, ni réévalué au renouvellement, ni fixé au-dessus du loyer du précédent locataire lors d’une relocation. Le critère de décence énergétique se durcit en outre par étapes, selon la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail. Seuls peuvent être loués :

• entre 2025 et 2027, les logements classés de A à F, ce qui écarte la classe G ;

• entre 2028 et 2033, les logements classés de A à E ;

• à partir de 2034, les logements classés de A à D.

5. Les données publiques pour situer le loyer de marché

La Carte des loyers, diffusée par le ministère de la Transition écologique et produite par l’ANIL, fournit par commune un indicateur de loyer d’annonce au mètre carré, charges comprises. Il est calculé à partir des annonces de leboncoin et du Groupe SeLoger, pour des biens types loués vides et mis en location au troisième trimestre 2025 : appartement de 52 m², T1-T2 de 37 m², T3 et plus de 72 m², maison de 92 m².

Ses auteurs invitent à la prudence lorsque la commune compte moins de 30 observations ou que l’intervalle de prédiction est très large. C’est un repère pour un bien type, non une estimation de votre appartement.

Le réseau des observatoires locaux des loyers, dont fait partie l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), publie des statistiques sur les loyers du parc locatif privé. Sa carte affiche des loyers mensuels hors charges au mètre carré, filtrables par type de logement, nombre de pièces, époque de construction et ancienneté d’occupation (données 2024 lors de notre consultation).

6. Méthode : estimer votre loyer en sept étapes

1. Surface et type. Relevez la surface habitable et le nombre de pièces : les indicateurs publics distinguent les T1-T2 des T3 et plus.

2. Localisation. Raisonnez par commune, puis par quartier : transports, commerces, écoles, bassins d’emploi.

3. Vide ou meublé. La Carte des loyers porte sur des logements loués vides ; pour un meublé, comparez avec des annonces de meublés.

4. DPE. En F ou G, le loyer ne peut être ni révisé ni augmenté à la relocation ; en G, le logement ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail.

5. Annonces comparables. Relevez plusieurs annonces de logements proches du vôtre par la surface, l’état et l’étage. Un loyer affiché n’est pas toujours le loyer signé.

6. Plafonds légaux. En zone tendue, comparez votre estimation au loyer du précédent locataire, hausses autorisées comprises, et retenez le montant le plus bas.

7. Charges. La Carte des loyers raisonne charges comprises, les observatoires et les plafonds légaux hors charges : comparez des montants de même nature.

Un loyer fixé trop haut allonge la vacance. Or un mois sans locataire représente un mois de loyer perdu, qu’un loyer un peu plus élevé met longtemps à compenser.

7. Récapitulatif : quelle règle pour quelle situation

8. Après la signature : la révision annuelle avec l’IRL

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé, une fois par an, que si une clause le prévoit. La hausse est plafonnée par l’évolution sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’Insee.

Le nouveau loyer s’obtient en multipliant le loyer actuel par l’IRL du trimestre de référence, puis en divisant le résultat par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Vous avez un an à compter de la date de révision pour la demander ; passé ce délai, elle est perdue. Elle ne s’applique qu’à compter de la demande, sans rétroactivité.

Vivefrance est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (carte T), qui travaille surtout dans les Hauts-de-Seine (92) et le Val-de-Marne (94). L’estimation du loyer est gratuite, tout comme la publication de l’annonce. Propriétaires : en savoir plus

Questions fréquentes

Peut-on fixer librement le loyer d’un appartement dans le 92 ou le 94 ?

Oui hors zone tendue, ainsi qu’en zone tendue lors d’une première mise en location. En zone tendue, à la relocation, vous partez du loyer du précédent locataire ; il en va de même partout pour un logement classé F ou G. À ce jour, aucune commune de ces départements n’est soumise aux loyers de référence.

La Carte des loyers suffit-elle pour fixer un loyer ?

Non. Elle donne un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un bien type loué vide. Croisez-la avec les observatoires des loyers et des annonces comparables.

Peut-on encore louer un logement classé G ?

Non, en métropole, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis 2025 : seuls les logements classés de A à F répondent au critère de décence énergétique.

Mis à jour le 2 octobre 2026

Sources : Service-Public, fiches montant du loyer, encadrement des loyers en zone tendue, complément de loyer, révision du loyer et logement décent ; ANIL, Comment fixer le montant de son loyer ?. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les règles et les montants sur les sites officiels.