État des lieux d’entrée et de sortie : obligations du bailleur

L’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire : vous devez le dresser par écrit avec votre locataire à la remise des clés, puis à leur restitution. Il sert de référence pour toute retenue sur le dépôt de garantie.

Les règles ci-dessous valent pour une résidence principale louée vide ou meublée, d’après les fiches Service-Public sur l’état des lieux d’entrée et sur l’état des lieux de sortie.

1. Un document obligatoire, à l’entrée comme à la sortie

Pour l’ANIL, c’est un constat obligatoire, à joindre au contrat de location. Celui d’entrée se fait quand vous remettez les clés au locataire ; celui de sortie, quand il vous les rend, à vous ou à votre agence, à la libération des lieux ou très peu de temps après.

Le document est écrit, au choix sur papier ou en version électronique. Une fois signé, il est remis au locataire comme au propriétaire. Conservez le vôtre jusqu’à la sortie.

2. Ce que l’état des lieux d’entrée doit contenir

Selon Service-Public, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum :

• le type d’état des lieux (ici, d’entrée) et sa date d’établissement ;

• la localisation du logement ;

• le nom ou la dénomination des parties, et le domicile ou siège social du représentant du propriétaire ;

• s’il y a lieu, l’identité et l’adresse des personnes mandatées pour le réaliser ;

• s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie, lorsque les charges ne sont pas payées au forfait ;

• les clés ou autres moyens d’accès aux parties privatives et communes ;

• pour chaque pièce, une description précise de l’état des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles ;

• la signature des parties ou des personnes mandatées.

À la sortie, deux mentions s’ajoutent : l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire, et la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Soyez précis plutôt que général : « bon état » ne dit pas grand-chose, « parquet rayé près de la fenêtre » sera bien plus utile en fin de bail.

3. Contradictoire, à l’amiable ou par commissaire de justice

L’état des lieux se fait de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties, ou de leurs représentants. Vous pouvez le réaliser vous-même avec le locataire, ou confier cette tâche à un professionnel qui vous représente, agent immobilier ou notaire.

Si l’une des parties refuse de venir, de faire ou de signer l’état des lieux, l’autre peut faire appel à un commissaire de justice, qui dresse un « constat locatif ». Il convoque le locataire et le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours à l’avance.

4. Qui paie l’état des lieux ?

Pour l’entrée, vérifiez le plafond par mètre carré en vigueur sur la fiche Service-Public avant de le facturer. Pour la sortie, une clause du bail mettant l’état des lieux de sortie à la charge du locataire est abusive et considérée comme non écrite.

5. Après l’entrée : 10 jours et période de chauffe

Le locataire peut vous demander de modifier l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours calendaires qui suivent. Pour les éléments de chauffage, il peut aussi le faire pendant le 1er mois de la période de chauffe : un radiateur ou une chaudière ne se teste pas toujours en plein été.

Si vous refusez la modification, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Si la demande vous paraît fondée, le plus simple est de compléter l’état des lieux par écrit et de le faire signer par les deux parties.

6. Sortie, vétusté et dépôt de garantie

À la sortie, vous comparez les deux états des lieux. L’usure normale due au temps, la vétusté, ne justifie aucune retenue sur le dépôt de garantie. Pour la distinguer d’une dégradation, vous pouvez convenir dès la signature du bail d’une grille de vétusté.

Selon la fiche Service-Public sur le dépôt de garantie, vous le restituez dans 1 mois au maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois au maximum sinon, à compter du jour où le locataire rend les clés. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, sauf si le locataire ne vous a pas donné sa nouvelle adresse en rendant les clés. Voir aussi notre article sur la restitution du dépôt de garantie.

Sans état des lieux d’entrée, tout dépend de la raison. Si vous avez refusé de le faire malgré une mise en demeure du locataire, vous devrez prouver en fin de bail avoir remis le logement en bon état d’usage. Si l’absence vient du locataire ou des deux parties, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ; pour les autres réparations, c’est à vous de prouver qu’elles lui sont imputables. À la sortie, si ni vous ni votre agence ne venez au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut rendre les clés en recommandé : sans état des lieux de sortie, il est alors réputé avoir rendu le logement en bon état.

7. Location meublée : l’inventaire en plus

Selon la fiche Service-Public sur le logement meublé, il faut dresser, en plus, un inventaire et un état détaillé du mobilier, à l’entrée comme à la sortie du locataire. Ces documents sont annexés au bail ; vous (ou votre agent immobilier) et le locataire les signez.

Vous ne pouvez pas les facturer en plus : seul l’état des lieux peut donner lieu à des frais. Vérifiez aussi la liste d’équipements requise : voir notre article sur le mobilier obligatoire en location meublée.

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Questions fréquentes

Puis-je faire l’état des lieux moi-même, sans professionnel ?

Oui. Fait à l’amiable entre vous et le locataire, il n’engendre aucun frais. Il doit être écrit, contradictoire, comporter les mentions obligatoires et être signé par les deux parties.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de signer ?

Si l’état des lieux ne peut pas être fait à l’amiable, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice. Les parties sont prévenues par lettre recommandée au moins 7 jours à l’avance, et le total de ses frais est partagé pour moitié entre le locataire et vous.

Puis-je retenir le coût d’une peinture usée sur le dépôt de garantie ?

Pas si l’usure résulte de la vétusté. Les dégradations imputables au locataire, constatées en comparant les deux états des lieux, peuvent en revanche justifier une retenue. Une grille de vétusté prévue dans le bail aide à faire la différence.

Mis à jour le 14 octobre 2026

Sources : Service-Public, état des lieux d’entrée, Service-Public, état des lieux de sortie, Service-Public, dépôt de garantie, Service-Public, logement meublé, ANIL, état des lieux d’entrée. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.