Mettre son appartement en location : les étapes de A à Z

Pour mettre un appartement en location, il faut vérifier que le logement est décent, faire réaliser les diagnostics, choisir le bail, publier une annonce conforme, sélectionner le locataire sans discriminer, puis signer le bail et dresser l’état des lieux. Ce guide reprend ces étapes dans l’ordre, avec les obligations légales de chacune, pour un propriétaire particulier des Hauts-de-Seine (92) ou du Val-de-Marne (94) qui loue pour la première fois.

1. Les étapes dans l’ordre

1. Vérifier que le logement est décent et que sa classe de DPE permet de le louer.

2. Faire réaliser les diagnostics.

3. Choisir le type de bail : vide, meublé, étudiant ou mobilité.

4. Fixer le loyer et rédiger une annonce conforme.

5. Étudier les candidatures avec les seuls justificatifs autorisés, sans discrimination.

6. Signer le bail et ses annexes, puis établir l’état des lieux à la remise des clés.

7. Vérifier les assurances, les formalités de la commune et déclarer les loyers.

2. Vérifier la décence du logement et son DPE

Un logement mis en location doit être décent, ce qui recouvre cinq critères : une surface et une performance énergétique minimales, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, et la présence de certains équipements.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale offrant au minimum 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.

En métropole, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seuls les logements classés de A à F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent être loués. De 2028 à 2033, il faudra une classe de A à E, puis de A à D à partir de 2034.

3. Réunir les diagnostics obligatoires

Les diagnostics forment le dossier de diagnostic technique (DDT), que le bailleur annexe au bail à la signature et à chaque renouvellement. Pour un appartement, la fiche officielle cite :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;

• l’état de l’installation intérieure d’électricité et celui de l’installation de gaz, si elles ont plus de 15 ans ;

• l’état des risques, si le logement se trouve dans une zone ou un périmètre à risques ;

• le diagnostic bruit, dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.

Commandez le DPE en premier : sa classe doit figurer dans l’annonce. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans.

4. Choisir le bail : vide, meublé, étudiant ou mobilité

Le type de location détermine la durée du bail et le dépôt de garantie. Un logement n’est considéré comme meublé que s’il comporte un minimum de meubles et d’objets, dont la literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges, des rangements et des luminaires.

Le bail mobilité est réservé à certains locataires : étudiants du supérieur, stagiaires, apprentis, personnes en formation, en mutation ou en mission temporaire, notamment. Ses conditions sont détaillées dans notre guide du bail mobilité.

5. Fixer le loyer et rédiger l’annonce

Avant d’arrêter un loyer, vérifiez avec le simulateur officiel si votre commune est en zone tendue : l’encadrement des loyers ne s’applique que dans ces communes. Dans la plupart d’entre elles, le loyer d’une première mise en location se fixe librement ; si le logement est reloué après moins de 18 mois d’inoccupation, le loyer du dernier locataire doit figurer dans le bail et ne peut être augmenté que dans certains cas.

L’annonce est réglementée, même publiée par le propriétaire lui-même. D’après la fiche officielle sur le contenu de l’annonce, elle doit notamment indiquer :

• le caractère meublé du logement, si tel est le cas ;

• le loyer mensuel, charges incluses s’il y en a, suivi de la mention « par mois », ainsi que le montant des charges et leur mode de règlement ;

• le montant du dépôt de garantie, s’il est demandé ;

• la commune et la surface habitable en m² ;

• les classes énergie et gaz à effet de serre, avec le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie ;

• la mention « Logement à consommation énergétique excessive » pour une classe F ou G.

Une agence doit ajouter les honoraires à la charge du locataire.

6. Sélectionner le locataire sans discriminer

Vous ne pouvez demander au candidat que les pièces de la liste des justificatifs autorisés : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatifs de situation professionnelle et de ressources. Exiger un autre document expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (15 000 € pour une personne morale). Aucune somme d’argent ne peut être réclamée avant la signature du bail.

Le choix repose sur le dossier, jamais sur la personne : écarter un candidat pour un motif interdit par la loi est une discrimination. Parmi ces critères figurent l’origine, le nom, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, le lieu de résidence, l’état de santé, le handicap, l’orientation sexuelle, l’âge, la langue parlée, la religion, ou encore l’appartenance à une ethnie, à une nation ou à une prétendue race. La peine peut aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.

7. Signer le bail, dresser l’état des lieux, vérifier les assurances

Le bail d’une location vide ou meublée doit être conforme au modèle réglementaire. De nouveaux contrats types s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 : n’utilisez pas un ancien formulaire. S’y ajoutent notamment le dossier de diagnostic technique, la notice d’information, l’état des lieux, l’attestation d’assurance du locataire et, en copropriété, un extrait du règlement ; en meublé, joignez aussi l’inventaire détaillé du mobilier.

L’état des lieux d’entrée décrit le logement et ses équipements. Il s’établit à la remise des clés, de façon contradictoire, donc en présence du locataire, et il est joint au bail. Le locataire peut en demander la modification dans les 10 jours calendaires qui suivent.

En copropriété, le propriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile, même s’il n’occupe pas le logement. Il doit aussi veiller à ce que le locataire souscrive une assurance risques locatifs.

8. Permis de louer et déclaration des loyers

Certaines communes appliquent un « permis de louer ». Le maire, ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, peut définir des zones où chaque mise en location avec un nouveau locataire suppose soit une déclaration, à faire dans les 15 jours qui suivent la signature du bail, soit une autorisation préalable, à joindre au bail. Louer sans cette formalité expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. Renseignez-vous auprès de la mairie avant de publier l’annonce.

Enfin, les loyers se déclarent chaque année : ceux d’une location vide relèvent des revenus fonciers, ceux d’une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux. Les régimes applicables sont présentés sur impots.gouv.fr.

Vivefrance est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (carte T), qui travaille surtout dans les Hauts-de-Seine (92) et le Val-de-Marne (94). La publication de l’annonce est gratuite et les candidats proposés ont un dossier vérifié. Publier mon logement gratuitement

Questions fréquentes

Peut-on louer un appartement classé F ou G au DPE ?

Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F peut encore l’être jusqu’à la fin de 2027 ; à partir de 2028, il faudra au moins la classe E.

Quel dépôt de garantie puis-je demander ?

Au plus 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en location meublée. Le dépôt de garantie est interdit avec un bail mobilité, ainsi que lorsque le loyer est payable d’avance chaque trimestre.

Faut-il une autorisation de la mairie pour louer ?

Seulement si le logement se trouve dans une zone où la commune ou l’intercommunalité a instauré un permis de louer. Pour une autorisation préalable, la décision est rendue dans un délai d’un mois.

Mis à jour le 2 octobre 2026

Sources : Service-Public.gouv.fr, Rédaction du bail d’habitation, Logement à louer décent, Diagnostics à fournir au locataire, Dépôt de garantie, Discrimination à la location, Permis de louer. Cet article est fourni à titre d’information et ne constitue pas un conseil juridique ; vérifiez les règles et les montants en vigueur sur les sites officiels.