Charges déductibles des revenus fonciers : la liste à connaître

Au régime réel, vous déduisez de vos loyers de location nue les frais de gestion, les assurances, les travaux d’entretien, certains impôts, les provisions de copropriété et les intérêts d’emprunt. Cet article reprend la liste publiée par l’administration fiscale, au titre des revenus 2025, et signale les points sur lesquels les pages officielles demandent de la vigilance.

1. Quand la liste des charges vous concerne

Les charges réelles ne se déduisent que si vous êtes imposé au régime réel des revenus fonciers. Selon impots.gouv.fr, le micro-foncier « est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n’excède pas 15 000 € ». Dans ce cas, « un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré » et aucune charge n’est déduite en plus.

Selon service-public.gouv.fr, si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous êtes imposable au régime réel. En dessous, vous pouvez opter pour le réel : « L’option est valable et irrévocable pendant trois ans. » Pour comparer les régimes selon votre situation, voir notre article micro-foncier, micro-BIC ou régime réel.

Au régime réel, une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 spéciale) doit être souscrite et jointe à la déclaration d’ensemble n° 2042. Service-public.gouv.fr précise que les charges se déduisent « pour leur montant réel et justifié » : conservez factures, avis d’imposition et relevés du syndic.

2. Frais d’administration et de gestion

La notice de la déclaration 2044 vise d’abord « l’ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l’immeuble ». Le BOFiP indique que ces frais, lorsqu’ils sont effectivement supportés par le propriétaire, sont déductibles pour leur montant réel, notamment les rémunérations de gérants d’immeubles ou d’administrateurs de biens.

Les autres frais de gestion, comme les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone, ne sont pas retenus pour leur montant réel. Selon la notice 2044, « ces autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local ». Selon la même notice, ce forfait est réputé couvrir l’ensemble de ces frais : vous ne pouvez pas les déduire autrement, même si vous avez dépensé davantage.

3. Primes d’assurance

Service-public.gouv.fr cite parmi les principales charges déductibles les « primes d’assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) ». La notice 2044 ajoute que sont déductibles « y compris les primes d’assurance souscrites dans le cadre d’un contrat de groupe ».

En revanche, selon la même notice, « les primes qui garantissent les récoltes, le bétail, le matériel ou le mobilier ne sont pas déductibles ».

4. Travaux : ce qui passe et ce qui ne passe pas

La notice 2044 est claire : « Sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées ». Service-public.gouv.fr cite les « frais de réparation et d’entretien » et les « travaux d’amélioration (rénovation énergétique par exemple) ».

La limite est fixée dans les deux sources. Selon la notice 2044, « les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles ». Service-public.gouv.fr formule la même règle : « Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles. »

La frontière entre amélioration et construction n’est pas toujours évidente. Pour un projet important, il est prudent de demander l’avis d’un expert-comptable ou de votre service des impôts avant de signer les devis.

5. Impôts et taxes

La taxe foncière fait partie des charges déductibles. La notice 2044 précise que ces taxes sont déductibles « pour la fraction restant à la charge du propriétaire ».

Un point mérite attention : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l’avis de taxe foncière. La notice 2044 indique que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible des revenus fonciers », alors que la fiche de service-public.gouv.fr mentionne les ordures ménagères dans sa liste d’impôts déductibles. Les deux pages ne disent pas la même chose : reportez-vous à la notice 2044 de l’année en cours et, en cas de doute, interrogez votre service des impôts.

6. Provisions de copropriété et intérêts d’emprunt

Si votre logement est en copropriété et que vous êtes au régime réel, impots.gouv.fr indique que « vous pouvez déduire les provisions pour dépenses que vous avez payées dans l’année ». Seules certaines provisions sont visées, notamment les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes. Vous déclarez le montant total des provisions versées au syndic au cours de l’année d’imposition.

L’année suivante, « vous devez effectuer la régularisation » : vous réintégrez la fraction des provisions déclarées l’année précédente qui n’était pas déductible. Les numéros de ligne varient selon les millésimes de la déclaration 2044 ; suivez ceux de la notice de l’année.

Pour le financement, la notice 2044 vise les intérêts payés en 2025 au titre des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, et ajoute : « Sont également déductibles les frais d’emprunts. » Le BOFiP cite notamment les frais de constitution du dossier, les frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, et la commission versée à un organisme de cautionnement.

7. Récapitulatif et déficit foncier

Lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît. Selon service-public.gouv.fr, la part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, sous conditions ; le détail est expliqué dans notre article sur le déficit foncier.

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Questions fréquentes

Puis-je déduire mes charges si je suis au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré et aucune charge réelle n’est déduite en plus. Pour déduire vos dépenses, il faut relever du régime réel, de plein droit au-delà de 15 000 € de revenus bruts ou sur option, valable trois ans.

Les frais de téléphone et de déplacement sont-ils déductibles ?

Pas pour leur montant réel. Selon le BOFiP et la notice 2044, ces frais relèvent en principe de la déduction forfaitaire de 20 € par local, qui est réputée les couvrir même si vous avez dépensé davantage.

Les travaux d’agrandissement réduisent-ils mes revenus fonciers ?

Non. La notice 2044 et service-public.gouv.fr indiquent que les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. Seuls les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration le sont. En cas de doute sur la qualification d’un chantier, consultez un expert-comptable ou votre service des impôts.

Mis à jour le 2 novembre 2026

Sources : Service-public.gouv.fr, revenus fonciers (F1991), impots.gouv.fr, location vide de meubles, impots.gouv.fr, provisions pour charges, Notice 2044, revenus 2025, BOFiP, frais d’administration et de gestion, BOFiP, intérêts et frais d’emprunt. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.