Dépôt de garantie : montant, délai de restitution et retenues

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et à 2 mois pour un meublé. Il se restitue sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois sinon, et chaque retenue doit être justifiée.

Ces règles, communes à toute la France, encadrent strictement ce que vous pouvez demander à l’entrée et ce que vous pouvez garder à la sortie. Les maîtriser vous évite les litiges, mais aussi une majoration en cas de retard. Voici les points essentiels, avec les formulations reprises des pages officielles.

1. Montant maximal : logement vide, meublé et bail mobilité

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Son montant dépend du type de location et ne se calcule jamais sur les charges. Les plafonds ci-dessous valent lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les 2 mois.

Pour une location vide, la page officielle indique : « Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges). » Pour un meublé, le plafond passe à 2 mois de loyer hors charges. Si vous hésitez encore entre les deux formules, notre article meublé ou vide : que choisir détaille les autres différences.

Deux situations excluent tout dépôt. D’une part, « lorsque le loyer est à payer d’avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est interdit ». D’autre part, avec un bail mobilité, « le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie » (service-public.gouv.fr, bail mobilité). La même page ajoute que « le propriétaire est autorisé à demander une caution » et que le locataire peut recourir à la garantie Visale, y compris s’il est étudiant : voyez notre article Visale côté propriétaire.

Enfin, le montant est figé : le bailleur « ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail », même si le loyer est révisé.

2. Pendant le bail : le dépôt ne remplace pas le dernier loyer

Une idée reçue tenace veut que le locataire « consomme » son dépôt en ne payant pas son dernier mois. C’est interdit : selon service-public.gouv.fr, le locataire « a interdiction de déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie ». Le dernier loyer doit donc être payé normalement, et le dépôt n’est réglé qu’après la sortie, selon les règles décrites ci-dessous.

Si un locataire vous annonce qu’il ne paiera pas son dernier mois, rappelez-lui cette règle par écrit. En cas d’impayé, les sommes dues pourront ensuite être retenues sur le dépôt, à condition d’être justifiées.

3. Délai de restitution : 1 mois ou 2 mois

Le délai ne commence pas à la date de fin du bail mais à la remise des clés : « Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement ». Sa durée dépend ensuite de la comparaison entre les deux états des lieux :

• état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée : restitution « dans un délai maximum de 1 mois » ;

• état des lieux de sortie différent de celui d’entrée : restitution « dans un délai maximum de 2 mois ».

Ces délais sont identiques en location vide et en location meublée. D’où l’intérêt d’un état des lieux d’entrée précis, idéalement accompagné de photos : c’est la base de comparaison sur laquelle reposera toute retenue.

Pensez à demander au locataire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés, afin de pouvoir lui restituer le dépôt ou lui adresser le détail des retenues.

4. Retenues possibles et justificatifs à fournir

Vous ne pouvez pas garder le dépôt « par principe ». Les postes que service-public.gouv.fr cite sont limités :

• les impayés de loyers ;

• les impayés de charges ;

• si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, les frais liés à des dégradations ;

• dans ce même cas, les travaux locatifs non faits ;

• en meublé, la page cite aussi l’indemnité d’occupation.

Chaque somme retenue doit être prouvée. La page officielle cite les « états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice », ainsi que des factures ou devis de travaux et une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse. Le montant d’une réparation se justifie « par la présentation d’un devis ou de factures ». L’ANIL le rappelle aussi : le bailleur « doit pouvoir justifier les sommes demandées ».

5. La vétusté ne se facture pas au locataire

Toute différence entre l’entrée et la sortie n’est pas une dégradation. L’ANIL est explicite : « La vétusté du logement (usure des peintures, des sols…) lié au passage du temps ne peut pas être facturée au locataire » (ANIL, état des lieux). En revanche, les dégradations imputables au locataire, constatées en comparant les deux états des lieux, peuvent être déduites, devis ou facture à l’appui.

Concrètement, une peinture ternie après plusieurs années d’occupation ne justifie pas une retenue, alors qu’un mur percé ou taché anormalement peut en justifier une, devis à l’appui.

6. Logement en copropriété : la provision de 20 %

Lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, la régularisation des charges n’est connue qu’après l’approbation des comptes annuels. Vous pouvez donc conserver une provision en attendant, mais elle est plafonnée : « Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie. »

Le solde doit ensuite être restitué « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Le reste du dépôt suit les délais habituels de 1 ou 2 mois.

7. En cas de retard : une majoration de 10 % par mois

Si vous dépassez le délai légal, la somme due au locataire est majorée d’« une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé ». Tout mois commencé compte : quelques jours de retard suffisent à déclencher la majoration. L’ANIL confirme ce mécanisme.

Il existe une exception : selon service-public.gouv.fr, « cette pénalité ne s’applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n’a pas indiqué » sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. D’où l’intérêt de la noter par écrit ce jour-là.

Vivefrance est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (carte T). La publication de l’annonce est gratuite, l’estimation de loyer aussi (réponse d’un conseiller sous 24 h ouvrées, partout en France), et les candidats proposés ont un dossier vérifié. Faire estimer mon loyer gratuitement · Publier mon annonce

Questions fréquentes

Puis-je demander 2 mois de dépôt pour un logement vide ?

Non. Pour une location vide, le dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges. Le plafond de 2 mois est réservé à la location meublée.

Puis-je demander un dépôt de garantie avec un bail mobilité ?

Non. Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie. Il est en revanche autorisé à demander une caution, et le locataire peut recourir à la garantie Visale, y compris s’il est étudiant.

Que se passe-t-il si je rends le dépôt avec trois semaines de retard ?

La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé : un retard de trois semaines entraîne donc une majoration de 10 %. Elle ne s’applique pas si le retard vient de ce que le locataire n’a pas indiqué sa nouvelle adresse.

Mis à jour le 13 octobre 2026

Sources : service-public.gouv.fr, dépôt de garantie · service-public.gouv.fr, bail mobilité · ANIL, état des lieux. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.