Revenus locatifs : micro-foncier, micro-BIC ou régime réel ?

Si vous louez vide, vos loyers sont des revenus fonciers : micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers bruts, sinon régime réel. Si vous louez meublé, ce sont des BIC : micro-BIC ou réel. Le bon choix dépend de vos charges réelles comparées à l’abattement forfaitaire.

Les règles ci-dessous valent au titre des revenus 2025, déclarés au printemps 2026. Vérifiez les montants chaque année sur impots.gouv.fr avant de remplir votre déclaration.

1. Location nue ou meublée : deux catégories de revenus

Selon impots.gouv.fr, les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers, et ceux d’une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Conséquence pratique : si vous possédez un logement loué vide et un autre loué meublé, vous ne pouvez pas additionner les loyers dans une même case. Pour les différences de bail entre les deux formules, voir notre article Location meublée ou vide : bail, dépôt de garantie et préavis.

2. Location nue : micro-foncier ou réel

Le micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut tiré de vos locations nues ne dépasse pas 15 000 € pour l’ensemble du foyer, charges non comprises. Dans ce cas :

• vous déclarez le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration n° 2042, sans annexe 2044 ;

• un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement : vous ne le retirez pas vous-même ;

• vous ne pouvez déduire ni travaux ni charges.

Au-delà de 15 000 €, le régime réel s’applique d’office. Certains logements sont aussi exclus du micro-foncier, quel que soit le montant des loyers, par exemple ceux relevant des dispositifs Besson, Borloo ou Périssol, ou les monuments historiques.

Au régime réel, vous déclarez vos revenus sur l’annexe n° 2044, jointe à la déclaration n° 2042, et vous déduisez vos charges effectives. La fiche Service-Public.fr sur les revenus fonciers cite notamment les frais de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété et certains impôts comme la taxe foncière. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Si vos charges dépassent vos loyers, la part du déficit foncier hors intérêts d’emprunt peut être déduite de votre revenu global dans la limite de 10 700 €, selon la même fiche, qui précise aussi les règles de report.

3. Location meublée : micro-BIC ou réel

Pour les recettes perçues en 2025, la fiche Service-Public.fr sur la location meublée indique les seuils et abattements suivants :

Impots.gouv.fr précise que l’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Au micro-BIC, les charges ne sont pas déductibles : vous indiquez le montant brut des recettes, en ligne ou sur la 2042 C-PRO, avec votre numéro SIRET.

La même fiche donne déjà des seuils différents pour les recettes 2026, à déclarer en 2027 : 83 600 € pour la location meublée classique et les meublés classés, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Au régime réel, vous remplissez le formulaire n° 2031-SD et reportez les montants sur la 2042 C-PRO. Le réel permet de déduire les charges et de pratiquer l’amortissement, sujet que nous ne détaillons pas ici. Pour un loueur non professionnel, le déficit ne s’impute pas sur le revenu global : il se déduit des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes.

Selon Service-Public.fr, vous êtes loueur non professionnel si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles du foyer tirées de la location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou elles sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.

4. Comment opter pour le régime réel

• Location nue : l’option se fait en déposant une déclaration n° 2044. Selon impots.gouv.fr, elle vaut pour trois ans et reste irrévocable pendant cette période, puis se reconduit chaque année par le dépôt d’une nouvelle 2044.

• Location meublée : selon Service-Public.fr, pour les revenus 2025, l’option devait être exercée avant la date limite de la déclaration des revenus 2024 (printemps 2025) ; pour les revenus 2026, elle doit l’être avant celle de la déclaration des revenus 2025 (printemps 2026). L’option est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation. Selon la FAQ LMNP d’impots.gouv.fr, le passage au réel se signale au service des impôts des entreprises (SIE), via la messagerie sécurisée de l’espace professionnel.

5. Comparer l’abattement et les charges réelles : un exemple hypothétique

Le principe : à recettes égales, le régime micro donne une base imposable plus faible lorsque vos charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire, et le réel lorsque vos charges le dépassent. Voici un exemple purement hypothétique, en location nue, pour les revenus 2025 :

• loyers bruts annuels : 12 000 € ;

• au micro-foncier, revenu imposable : 12 000 € moins 30 %, soit 8 400 € ;

• charges réelles supposées (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, entretien) : 5 000 € ;

• au réel, revenu imposable : 12 000 € moins 5 000 €, soit 7 000 €.

Dans cette hypothèse, le réel réduit la base imposable de 1 400 €. Avec 2 500 € de charges seulement, le réel donnerait 9 500 € : le micro-foncier donnerait alors la base la plus faible. En meublé, le raisonnement est identique, avec un abattement de 50 % ou 30 % selon le type de location.

Pour faire le calcul sur votre propre situation :

1. Additionnez vos charges déductibles de l’année, justificatifs à l’appui.

2. Comparez ce total à l’abattement forfaitaire de votre régime.

3. Pensez aux années suivantes, surtout en location nue où l’option engage pour trois ans.

Pour un cas complexe (plusieurs biens, indivision, travaux importants, meublé de tourisme), adressez-vous à un expert-comptable ou à votre service des impôts des particuliers.

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Questions fréquentes

Je loue un logement vide et un logement meublé : quel régime ?

Les deux catégories se déclarent séparément. Les loyers du logement vide relèvent des revenus fonciers (micro-foncier ou réel), ceux du meublé des BIC (micro-BIC ou réel), sur la 2042 C-PRO.

Puis-je revenir au micro-foncier l’année après avoir opté pour le réel ?

Non, pas immédiatement : en location nue, l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans selon impots.gouv.fr. Elle se reconduit ensuite chaque année par le dépôt d’une 2044.

Mon meublé de tourisme non classé relève-t-il du seuil de 77 700 € ?

Non. Pour les recettes 2025, Service-Public.fr indique un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Les meublés classés et les chambres d’hôtes suivent le seuil de 77 700 € avec 50 %.

Mis à jour le 27 octobre 2026

Sources : impots.gouv.fr, location vide · impots.gouv.fr, location meublée · Service-Public.fr, F1991 · Service-Public.fr, F32744 · FAQ LMNP d’impots.gouv.fr (mars 2026). Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.