Déficit foncier : imputer les travaux sur le revenu global

Au régime réel, la part d’un déficit foncier qui ne vient pas des intérêts d’emprunt peut être déduite de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, au titre des revenus 2025. Cette imputation suppose de garder le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ; le reste du déficit se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Voici ce mécanisme d’optimisation fiscale, d’après les pages officielles.

1. Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Service-public.gouv.fr le définit simplement : « Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. » Parmi les charges déductibles citées par la page, liste non exhaustive, figurent notamment les frais de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les frais de gestion, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt et certains impôts comme la taxe foncière.

Selon le BOFiP, ce déficit « est en premier lieu imputé sur les revenus fonciers réalisés par le contribuable ». L’imputation sur le revenu global ne concerne que le solde négatif restant.

2. Une possibilité réservée au régime réel

Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel. Le BOFiP le dit clairement : les contribuables au micro-foncier « ne peuvent constater, par construction, de déficits fonciers ». Avec le micro-foncier, le revenu imposable est obtenu après un abattement forfaitaire, sans tenir compte de vos dépenses réelles.

Quelques repères issus de la page « Location vide de meubles » d’impots.gouv.fr :

• le micro-foncier s’applique lorsque votre revenu foncier brut annuel « n’excède pas 15 000 € (charges non comprises) » pour l’ensemble du foyer fiscal ;

• en dessous de ce seuil, vous pouvez opter pour le réel, et « L’option est valable et irrévocable pendant trois ans. » ;

• au réel, « Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite. »

Si vous hésitez entre les deux régimes, notre article Revenus locatifs : micro-foncier, micro-BIC ou régime réel ? présente les différences.

3. Le plafond de 10 700 € sur le revenu global

Pour la déclaration 2026 des revenus 2025, la règle générale est la suivante : « Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu global », « dans la limite annuelle de 10 700 € » (impots.gouv.fr).

Deux points sont à retenir :

• le plafond est annuel : il s’apprécie pour chaque année de revenus ;

• les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global. Le BOFiP précise que « La fraction résultant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Service-public.gouv.fr ajoute : « Cette déduction s’applique automatiquement. » Vérifiez le montant à jour sur impots.gouv.fr avant de déclarer.

4. Ce qui dépasse : les règles de report

Chaque fraction du déficit suit un chemin différent (règles publiées au titre des revenus 2025) :

Le report de six ans joue lorsque votre revenu global de l’année est trop faible pour absorber le déficit imputable (BOFiP).

5. L’obligation de maintenir la location

Impots.gouv.fr et le BOFiP posent la même condition : « l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ».

Le BOFiP l’illustre par un exemple : pour un déficit imputé sur le revenu de l’année N, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. Appliqué à un déficit imputé sur les revenus 2025, cela mène au 31 décembre 2028.

Si cette condition n’est pas respectée, service-public.gouv.fr précise que la déduction est remise en cause lorsque l’immeuble « cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l’année pour laquelle la déduction a été effectuée. » La même page indique que la déduction est maintenue lorsque l’arrêt de la location s’explique par l’une de quatre situations : licenciement, invalidité, décès ou expropriation de l’immeuble. Le BOFiP encadre chacune de ces exceptions par des conditions. Si vous envisagez une vente ou une reprise du logement pendant cette période, renseignez-vous avant d’agir.

6. Le plafond relevé pour la rénovation énergétique

Un dispositif temporaire existe pour certains travaux de rénovation énergétique. Selon service-public.gouv.fr, « La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu’à 21 400 € » lorsque les travaux permettent au logement de « passer d’une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D ».

Les conditions publiées sont les suivantes :

• les travaux doivent faire l’objet d’un devis accepté « à compter du 5 novembre 2022 » ;

• les dépenses doivent être payées « entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 » ;

• le logement doit avoir changé de classe énergétique « au plus tard le 31 décembre 2027 ».

Le BOFiP précise que « Le rehaussement jusqu’à 21 400 € du déficit foncier imputable sur le revenu global est optionnel ». La limite est alors relevée à hauteur du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans dépasser 21 400 €. Vérifiez les conditions détaillées sur impots.gouv.fr avant d’engager les travaux.

7. Avant de lancer des travaux

Quelques réflexes utiles :

• vérifiez que vous relevez bien du régime réel, ou que l’option pour le réel est adaptée à votre situation sur trois ans ;

• distinguez les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration des travaux de construction : selon service-public.gouv.fr, « Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles. » ;

• conservez devis et factures ;

• anticipez la période de location obligatoire et le niveau de loyer que le bien pourra atteindre après travaux.

Pour situer ce loyer, vous pouvez vous appuyer sur une estimation de loyer gratuite. Pour une situation particulière (plusieurs biens, SCI, indivision, travaux importants), rapprochez-vous d’un expert-comptable ou de votre centre des finances publiques. Les montants indiqués ici sont ceux applicables au titre des revenus 2025 : référez-vous toujours à impots.gouv.fr.

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Questions fréquentes

Puis-je imputer un déficit foncier si je déclare au micro-foncier ?

Non. Le BOFiP indique que les contribuables au micro-foncier ne peuvent pas constater de déficit foncier. Il faut relever du régime réel et déposer une déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale.

Les intérêts de mon prêt entrent-ils dans les 10 700 € ?

Non. La fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers, des dix années suivantes selon le BOFiP. Seules les autres dépenses peuvent réduire votre revenu global, dans la limite annuelle prévue.

Que se passe-t-il si je vends le bien deux ans après l’imputation ?

L’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Dans son exemple de cession, le BOFiP indique que le montant imputé sur le revenu global est réintégré dans le revenu global de l’année concernée, tout en restant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les exceptions prévues (licenciement, invalidité, décès, expropriation) sont soumises à conditions. Vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès de votre centre des finances publiques.

Mis à jour le 1er novembre 2026

Sources : Service-public.gouv.fr, revenus locatifs (location non meublée) · Impots.gouv.fr, location vide de meubles · BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, modalités d’imputation des déficits fonciers. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.