LMNP au régime réel : amortissement et fiscalité du meublé

En location meublée non professionnelle (LMNP), le régime réel permet de déduire de vos loyers les charges réellement supportées et l’amortissement du logement et des meubles. Cette optimisation fiscale est encadrée : l’amortissement ne peut pas créer de déficit et, depuis le 15 février 2025, il est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Voici les règles telles que les publient impots.gouv.fr, service-public.fr et le BOFiP.

1. Êtes-vous loueur en meublé non professionnel ?

Les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Selon la fiche service-public sur la location meublée, vous êtes loueur non professionnel si l’un des deux critères suivants est rempli :

• les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;

• ou ces loyers sont inférieurs au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Ce statut compte aussi à la revente : seul le loueur non professionnel peut relever du régime des plus-values immobilières des particuliers.

2. Micro-BIC ou régime réel : le point de départ

Au titre des revenus 2025, le micro-BIC s’applique à une location meublée de longue durée si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, avec un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (fiche service-public, vérifiée le 15 avril 2026). La même page indique un seuil de 83 600 € pour les revenus 2026. Les seuils peuvent être différents pour les meublés de tourisme : vérifiez votre cas sur impots.gouv.fr.

Au-delà du seuil, le régime réel s’applique de plein droit. En dessous, vous pouvez choisir le réel. Une exception : selon la page « Les régimes d’imposition » d’impots.gouv.fr, si vous détenez le logement en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro.

Le choix dépend de vos chiffres : l’abattement forfaitaire est simple, le réel demande une comptabilité mais tient compte de vos charges et de l’amortissement. Pour comparer les régimes de la location nue et de la location meublée, voyez aussi notre article micro-foncier, micro-BIC ou régime réel.

3. Opter pour le régime réel : délais et durée

D’après impots.gouv.fr :

• en début d’activité, l’option peut être faite jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042) ; vous pouvez aussi la signaler en déposant une déclaration de résultat n° 2031, de façon dématérialisée au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai ;

• en cours d’activité, l’option s’exerce par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) ;

• l’option est valable un an et se renouvelle automatiquement ;

• pour y renoncer, vous devez la dénoncer avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031.

Au réel, le résultat se déclare sur le formulaire 2031 et ses annexes, de façon dématérialisée ; service-public précise que les montants sont ensuite reportés sur la déclaration 2042 C-PRO.

4. L’amortissement : principe et limites

Au régime réel, service-public indique que vous pouvez déduire des loyers certaines charges effectivement supportées dans l’intérêt de votre activité, ainsi que l’amortissement du prix d’achat des biens (logement et meubles). L’amortissement consiste à étaler ce coût sur plusieurs années, en déduisant chaque année une partie du prix.

Plusieurs règles encadrent ce mécanisme :

Sur le terrain, le BOFiP consacré au régime fiscal de la location meublée précise qu’en principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit figurer dans l’acte notarié de vente. Pensez à la vérifier dans votre acte avant de calculer vos amortissements.

Les pages officielles consultées ne fixent pas de durée d’amortissement par type de bien ou de travaux. Ce point relève de la comptabilité de votre activité : un expert-comptable peut vous aider à l’établir.

5. Déficit et report

Le report des amortissements non déduits cesse en cas de vente du logement loué meublé, selon impots.gouv.fr.

Pour le déficit issu des autres charges, service-public indique que vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global uniquement si vous êtes loueur en meublé professionnel. Pour le loueur non professionnel, impots.gouv.fr précise que ce déficit est reportable pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle. C’est une différence importante avec le déficit foncier de la location nue.

6. Revente : la réintégration des amortissements

La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Selon la réponse d’impots.gouv.fr sur la vente d’un bien loué meublé, les amortissements pratiqués au régime réel doivent être réintégrés dans ce calcul. Pour le reste, la plus-value du loueur non professionnel est imposée comme si l’immeuble était loué nu.

La foire aux questions LMNP publiée par impots.gouv.fr résume la règle : les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d’achat initial, ce qui augmente mécaniquement le profit imposable, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors).

Concrètement, l’amortissement réduit l’impôt pendant la location, mais une partie de cet avantage peut être reprise à la revente. Si vous envisagez de vendre, faites une simulation avec un expert-comptable ou votre service des impôts.

7. Calendrier annuel au réel

1. Tenir la comptabilité de l’année : loyers, charges, tableau d’amortissement.

2. Télédéclarer la déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes, en vérifiant chaque année la date limite sur impots.gouv.fr.

3. Reporter les montants sur la déclaration 2042 C-PRO avec votre déclaration de revenus.

4. Vérifier chaque année si vous restez sous les critères du loueur non professionnel.

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Questions fréquentes

Peut-on déduire un déficit de LMNP de ses salaires ?

Non. Selon service-public, seul le loueur en meublé professionnel peut déduire un déficit de son revenu global ; selon impots.gouv.fr, le déficit de location meublée non professionnelle est reportable pendant 10 ans sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle.

Les amortissements non utilisés sont-ils perdus ?

Non : ils sont reportables sans limitation dans le temps. Selon impots.gouv.fr, le report cesse notamment en cas de vente du logement loué meublé.

Faut-il un expert-comptable au régime réel ?

Les textes consultés ne l’imposent pas, mais le réel suppose une comptabilité et la déclaration n° 2031. Pour une situation complexe, un expert-comptable ou votre service des impôts reste le meilleur interlocuteur. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Mis à jour le 4 novembre 2026

Sources : service-public.fr : location meublée, impots.gouv.fr : les régimes d’imposition, impots.gouv.fr : plus-value en location meublée, BOFiP : location meublée, régime fiscal. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.