Logement décent : les critères à vérifier avant de louer

Avant de louer, vérifiez que le logement est décent : une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), les équipements de base, aucun risque pour la santé ou la sécurité et, en métropole, une classe DPE comprise entre A et F pour les baux signés, renouvelés ou reconduits entre 2025 et 2027. Voici les critères à contrôler et les recours du locataire.

1. Une obligation qui pèse sur le bailleur

Selon Service Public, « le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent ». La même administration précise le champ : « le logement destiné à devenir la résidence principale du locataire, ou loué avec un bail mobilité, doit être décent ». Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Le détail des critères figure dans la fiche Service Public sur le logement décent.

L’ANIL rappelle que, si des travaux sont nécessaires dès l’entrée dans les lieux, il est possible de se mettre d’accord avec le locataire pour certains d’entre eux, mais que « cela ne concerne pas les travaux liés à la décence ». Faites donc le tour du logement avant de publier l’annonce. Pour l’ensemble des étapes préalables, voir notre article mettre un logement en location.

2. Surface et volume minimaux

Le logement doit comporter au moins une pièce principale qui respecte l’un des deux critères suivants :

• une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;

• ou un volume habitable d’au moins 20 m³.

Ce critère porte sur la pièce principale, pas sur la surface totale du logement. Service Public signale aussi que le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives. Sous les toits, mesurez précisément surface et hauteur, ou calculez le volume.

3. Les équipements obligatoires

Service Public dresse la liste des éléments d’équipement et de confort que doit comporter un logement situé en métropole :

Pour un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Si vous louez meublé, une liste de meubles minimum est en outre exigée pour que le logement soit considéré comme meublé : voir le mobilier obligatoire en location meublée.

4. Sécurité et santé : ce qu’il faut contrôler

Côté sécurité et santé, les points à vérifier sont notamment :

• le clos et le couvert : le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité, et la couverture protège contre les infiltrations d’eau ;

• les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons), qui doivent être dans un état conforme à leur usage ;

• les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, qui doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement ;

• l’aération : le logement doit permettre une aération suffisante, un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés ;

• l’éclairement naturel suffisant des pièces principales, avec un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ;

• l’absence d’animaux nuisibles (par exemple des rats) et de parasites, comme les cafards.

5. La performance énergétique, nouveau critère de décence

L’ANIL le résume ainsi : « La performance énergétique est entrée dans les critères de décence. » Pour la France métropolitaine, Service Public prend comme référence la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) et fixe le calendrier suivant :

Concrètement, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027 en métropole, seul un logement appartenant aux classes A à F du DPE remplit ce critère. Les règles diffèrent dans les départements d’outre-mer : consultez directement la fiche Service Public pour votre situation. Voir aussi notre article DPE et location.

6. Si le logement n’est pas décent : les recours du locataire

Le locataire doit d’abord signaler le problème au propriétaire (ou à l’agence immobilière). Service Public recommande de le faire par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire conteste, le locataire doit le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité. L’un ou l’autre peut aussi choisir d’engager préalablement une conciliation, auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d’un conciliateur de justice.

Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. La page précise que la saisine de la CDC n’est pas nécessaire pour saisir le juge. Le juge peut alors :

• déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire ;

• réduire le montant du loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail, jusqu’à la réalisation de ces travaux.

Lorsque l’organisme payeur de l’allocation logement due au locataire informe le propriétaire de son obligation de mettre le logement en conformité, Service Public indique que cela équivaut à une mise en demeure par le locataire. En matière de performance énergétique, pour les baux à partir de 2025, le juge ne peut pas ordonner certains travaux soumis à des contraintes précises (risque de pathologie du bâti, refus d’autorisation administrative) ; c’est alors au propriétaire de fournir au juge les documents attestant qu’il est impossible de les réaliser.

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Questions fréquentes

Les critères de décence concernent-ils une location meublée ?

Service Public vise le logement destiné à devenir la résidence principale du locataire, ou loué avec un bail mobilité, sans réserver la règle à la location vide. Pour être considéré comme meublé, le logement doit en outre contenir un minimum de meubles.

Un logement classé G peut-il encore être loué ?

En métropole, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, Service Public n’admet que les classes A à F du DPE au titre de la décence. La classe G n’en fait pas partie.

Le locataire doit-il passer par la commission de conciliation avant d’aller devant le juge ?

Non. Selon Service Public, la saisine de la CDC ou la remise de son avis n’est pas nécessaire pour pouvoir saisir le juge. La conciliation reste facultative.

Mis à jour le 20 octobre 2026

Sources : Service Public – Logement décent · Service Public – Obligations du propriétaire bailleur · ANIL – Performance énergétique et décence · ANIL – Obligations du bailleur

Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.