Sélection du locataire : pièces interdites et discrimination

Pour choisir un locataire, vous ne pouvez demander que les justificatifs prévus par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (identité, domicile, activité, ressources) et vous ne pouvez écarter un candidat que sur des critères objectifs, comme sa situation financière. Réclamer une autre pièce expose à une amende, et refuser un dossier pour un motif interdit par la loi constitue une discrimination, sanctionnée pénalement.

1. Une liste fermée de justificatifs

La fiche de service-public consacrée aux justificatifs à donner au propriétaire renvoie au « Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 listant les justificatifs pouvant être demandés au futur locataire ». Elle précise : « Seuls certains justificatifs sont autorisés », et le propriétaire « a interdiction d’en exiger d’autres ». La règle vaut aussi pour l’agence immobilière qui agit pour votre compte.

Le dossier se compose de quatre familles de pièces :

• l’identité : une seule pièce en cours de validité (carte d’identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger, ou titre de séjour) ;

• le domicile : un seul justificatif, par exemple les 3 dernières quittances de loyer ou une attestation de l’hébergeant ;

• la situation professionnelle : un ou plusieurs justificatifs, par exemple un contrat de travail ou de stage, un extrait K ou K bis, ou la carte d’étudiant de l’année en cours ;

• les ressources : un ou plusieurs justificatifs, par exemple le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition, les 3 dernières fiches de paie, une simulation des aides au logement de la Caf ou un avis d’attribution de bourse.

Le candidat peut fournir une copie. Selon la même fiche, le propriétaire « a le droit d’exiger la présentation de l’original », la copie doit être « rédigée ou traduite en français » et les montants « doivent être convertis en euros ».

2. Les pièces que vous ne pouvez pas réclamer

Tout ce qui ne figure pas dans la liste est exclu. Les pages officielles en donnent des exemples :

Ces exemples proviennent de service-public (« un relevé de compte ou un contrat de mariage »), de l’ADIL de Loire-Atlantique sur anil.org (« un extrait de casier judiciaire ou un relevé de compte bancaire complet ») et d’une fiche de l’ANIL à jour au 12 novembre 2019 (« l’extrait de casier judiciaire, une photographie ou un dossier médical ne font pas partie de la liste »). Les mêmes règles s’appliquent à la caution personne physique : identité, domicile, activité et ressources, selon la liste prévue pour elle.

Autre interdiction à connaître : le propriétaire « a interdiction de réclamer une somme d’argent en contrepartie de la réservation du logement », et « Aucune somme d’argent ne peut être réclamée par le propriétaire avant la signature du bail d’habitation ».

3. L’amende pour une pièce non autorisée

Selon service-public, si le propriétaire ou l’agence réclame un justificatif non autorisé, « il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € », montant porté à 15 000 € pour une personne morale. L’ADIL indique les mêmes montants : « une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale ».

Relisez votre annonce et votre formulaire de candidature : une demande de relevés bancaires suffit à poser problème.

4. Les critères de sélection interdits

La fiche discrimination à la location d’un logement définit la discrimination comme le fait, pour le propriétaire ou son représentant, de rejeter une candidature « sur la base de critères injustes et interdits par la loi ». Elle en dresse la liste, parmi lesquels :

• l’origine, l’ethnie, la nation, la race prétendue, la religion et le nom ;

• le sexe, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, la situation de famille et la grossesse ;

• l’âge, l’état de santé, le handicap, la perte d’autonomie et l’apparence physique ;

• le lieu de résidence et la vulnérabilité particulière liée à la situation économique ;

• la langue parlée (capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français) ;

• les opinions politiques, les activités syndicales, les mœurs, les caractéristiques génétiques et la qualité de lanceur d’alerte.

À l’inverse, la même page rappelle que le propriétaire peut se fonder sur des critères objectifs, par exemple « la situation financière du candidat ». Le Défenseur des droits va dans le même sens dans son guide « Louer sans discriminer » (2025) : il juge « légitime de prendre en compte la solvabilité du locataire », mais cite comme exemple de discrimination liée au handicap une agence qui « ne prend pas en compte les candidatures ou les cautionnements de personnes dont les ressources proviennent d’une allocation », comme l’allocation adulte handicapé (AAH).

5. Garant étranger ou résidant hors de France

Dans son guide, le Défenseur des droits relève « que refuser un dossier de location au motif que le garant n’est pas français ou ne réside pas en France est une pratique illégale », constitutive d’une « discrimination par association fondée sur la nationalité ». Vous pouvez évaluer la solidité d’une garantie à partir des justificatifs autorisés, mais pas écarter un garant pour sa nationalité ou son pays de résidence. Pour les solutions adaptées à ce public, voir notre article sur la location à un étudiant étranger.

6. Sanctions, preuve et recours

Selon service-public, l’auteur d’une discrimination encourt jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende ; le guide du Défenseur des droits cite les mêmes peines (article 225-2 du Code pénal). Si la victime s’est constituée partie civile, la juridiction pénale peut également condamner l’auteur à lui verser des dommages et intérêts.

Le candidat évincé peut réunir des preuves datées : attestations de témoins, copies de mails, captures de SMS, résultat d’un testing (deux profils comparables soumis pour une même demande). Service-public précise : « Il revient au propriétaire de prouver que sa décision était justifiée par des éléments objectifs et étrangers à toute discrimination. » Le candidat peut saisir gratuitement le Défenseur des droits (au 3928 ou en ligne) ou porter plainte auprès de la police ou de la gendarmerie, dans un délai de « 6 ans à compter des faits ».

En pratique, il est prudent de garder une trace des dossiers reçus, des critères appliqués à tous et des raisons objectives de votre choix : ce n’est pas une obligation, mais cela aide en cas de contestation.

Vivefrance est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (carte T). La publication de l’annonce est gratuite, l’estimation de loyer aussi (réponse d’un conseiller sous 24 h ouvrées, partout en France), et les candidats proposés ont un dossier vérifié. Faire estimer mon loyer gratuitement · Publier mon annonce

Questions fréquentes

Puis-je demander un relevé bancaire pour vérifier l’épargne d’un candidat ?

Non. Service-public cite le relevé de compte parmi les documents privés qu’il est impossible de réclamer. Appuyez-vous plutôt sur l’avis d’imposition ou les fiches de paie.

Puis-je exiger l’original d’une pièce d’identité ?

Le candidat peut remettre une copie, mais le propriétaire « a le droit d’exiger la présentation de l’original ». Vous ne pouvez demander qu’une seule pièce d’identité, et un titre de séjour fait partie des pièces acceptées.

Puis-je refuser un candidat dont les revenus sont insuffisants ?

Oui, la situation financière est un critère objectif admis par service-public. Le refus doit reposer sur les pièces autorisées, appliquées de la même façon à tous, et non sur l’origine ou la nationalité du candidat ou de son garant.

Mis à jour le 25 octobre 2026

Sources : service-public : justificatifs à donner au propriétaire, service-public : discrimination à la location, ADIL de Loire-Atlantique sur anil.org, ANIL : dossier du candidat locataire, Défenseur des droits : guide « Louer sans discriminer ». Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.