Congé du propriétaire : vente, reprise ou motif légitime

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail et pour l’un des trois motifs : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux. Le préavis est d’au moins 6 mois pour un logement vide et d’au moins 3 mois pour un logement meublé. Le congé doit être motivé, notifié selon un mode prévu par la loi et reçu à temps : à défaut, il n’est pas valable.

Cette fiche s’adresse aux propriétaires bailleurs particuliers, partout en France. Elle reprend les règles décrites sur la fiche Service-Public consacrée au congé donné par le propriétaire et, pour la location meublée, sur la page de l’ANIL sur la fin du bail meublé.

1. L’échéance du bail et les délais de préavis

Pendant la durée du bail, vous ne pouvez pas mettre fin au contrat de votre propre initiative. Service-Public le formule ainsi : le propriétaire ne peut donner congé au locataire « que pour la date d’échéance » du bail. Pour un logement meublé, la règle est la même : le congé est possible « à l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés ».

Le délai de préavis dépend ensuite de la nature du bail.

Pour un logement vide, le locataire doit recevoir la lettre de congé « au moins 6 mois avant » l’échéance. Pour un meublé, la fiche Service-Public sur la durée du bail indique un « délai de préavis d’au moins 3 mois ». Le délai court à partir du jour de la réception effective du courrier par le locataire : prévoyez une marge.

Point décisif : si la lettre parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.

2. Comment notifier le congé

Trois modes de notification sont admis :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;

• acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;

• remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Un simple e-mail ne suffit pas. Service-Public précise que le propriétaire « doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail ». Elle doit aussi indiquer clairement le motif du congé.

3. Le congé pour vente et le droit de préemption

Si vous souhaitez vendre le logement libre de toute occupation, le congé pour vente doit préciser le prix et les conditions de la vente. Pour un logement vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption et peut se porter acquéreur. Selon Service-Public, l’offre de vente « est valable pendant les 2 premiers mois du préavis ».

La lettre de congé doit également être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.

4. La reprise pour habiter

Vous pouvez reprendre le logement pour en faire votre résidence principale ou pour y loger un proche. Lorsque le propriétaire est une personne physique, Service-Public cite notamment :

• votre époux ou épouse ;

• votre partenaire de Pacs ;

• votre concubin « depuis au moins 1 an à la date du congé » ;

• vos ascendants et vos descendants.

La lettre doit indiquer le bénéficiaire, son lien de parenté avec vous, et justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.

5. Le motif légitime et sérieux

Le troisième motif repose le plus souvent sur un manquement du locataire à ses obligations. Service-Public donne notamment l’exemple d’un locataire qui paie « son loyer avec des retards répétés » ; l’ANIL évoque plus largement « un manquement du locataire aux obligations du bail ». En cas de contestation, c’est à vous de prouver le bien-fondé du motif invoqué : conservez relances, échanges écrits et justificatifs.

Face à des impayés en cours de bail, le congé ne joue qu’à l’échéance ; les démarches propres aux impayés sont présentées dans notre article Loyers impayés : que faire ?.

6. Les locataires protégés

Certains locataires bénéficient d’une protection particulière contre le congé, liée à leur âge et à leurs ressources. Service-Public distingue le « locataire de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail » et le locataire plus jeune qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, dans les deux cas sous condition de ressources. L’ANIL indique qu’en location meublée, le bailleur doit alors « proposer à son locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ».

Cette obligation ne s’applique pas si vous avez vous-même plus de 65 ans ou si vos propres ressources sont inférieures à certains plafonds. Les plafonds de ressources varient selon la zone (Paris et communes limitrophes, reste de l’Île-de-France, autres régions) et selon la composition du foyer : vérifiez le montant en vigueur sur Service-Public avant d’envoyer votre congé.

7. Bail mobilité et bail étudiant de 9 mois

Le bail mobilité fonctionne différemment : pour le propriétaire, Service-Public indique « pas de congé à donner, ni de délai de préavis à respecter ». Le contrat prend fin à son terme. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le bail mobilité.

Pour un meublé loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. L’ANIL précise que le bail meublé est reconduit automatiquement, sauf lorsque « la durée du bail a été réduite à neuf mois pour un étudiant ». Les pages consultées ne détaillent pas de formalité de congé propre à ce cas : interrogez votre ADIL. Voir aussi notre comparatif location meublée ou vide.

8. Les sanctions en cas de congé frauduleux

Un congé frauduleux expose le propriétaire à des sanctions. Service-Public indique que le propriétaire encourt « une amende pénale de 6 000 € maximum » s’il est une personne physique, et « 30 000 € maximum s’il s’agit d’une personne morale ». Il « peut aussi être condamné à payer des dommages et intérêts au locataire ».

Vivefrance est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (carte T). La publication de l’annonce est gratuite, l’estimation de loyer aussi (réponse d’un conseiller sous 24 h ouvrées, partout en France), et les candidats proposés ont un dossier vérifié. Faire estimer mon loyer gratuitement · Publier mon annonce

Questions fréquentes

Puis-je donner congé par e-mail ?

Non. Un simple e-mail n’est pas un mode de notification valable. Utilisez la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre émargement.

Que se passe-t-il si mon congé arrive trop tard ?

Le congé n’est pas valable. Pour un meublé, l’ANIL rappelle qu’en l’absence de congé, « le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions ». Avant d’envoyer un nouveau congé, vérifiez auprès de votre ADIL l’échéance visée et le préavis applicable (6 mois en vide, 3 mois en meublé).

Dois-je proposer le logement au locataire si je vends ?

Pour un logement vide, oui : le locataire dispose d’un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis. Pour un meublé, les pages consultées ne mentionnent pas ce droit ; renseignez-vous auprès de votre ADIL avant d’envoyer le congé.

Mis à jour le 19 octobre 2026

Sources : Service-Public, congé donné par le propriétaire · Service-Public, durée du bail · Service-Public, location meublée · ANIL, fin du bail en location meublée. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.